저자 : 렘군(김재수)
출판사 : 2017. 01. 16
출판일 : 베리북
추천사.
프롤로그. 집값 떨어지는 건 두려운데, 전세 올려주는 건 두렵지 않으세요?
저자의 말. 이 책을 집어든 당신을 응원하며
제1부 월급만으로는 불안하다
01. 회사가 내 인생을 책임지지 않는다는 사실을 깨닫기까지
02. 당신의 노후는 준비되어 있는가?
- 직장이 아닌 '직업', 시간이 지나도 경력을 잊ㄴ정받을 수 있는 직업을 찾아야 한다.
- 월급의 가장 큰 맹점은 돈이 정기적으로 들어오다가 어느 순간 제로가 된다는 사실이다.
- 여유있는 삶을 위해서는 돈이 아니라 시간이 늘어나야 한다.
렘군, 이야기하다〉 타임푸어에게 경제적 자유란 있을 수 없다
제2부. 당신에겐 집이 필요하다
03. 인플레이션이 우리 삶에 미치는 영향
- 부동산은 인플레이션을 극복하는 가장 확실한 시스템이다.
- 가진 돈이 적을수록 더욱 부동산 투자를 해야 한다.
- 법인과 부동산의 공통점 : 일을 하지 않아도 부가가치를 창출해내는 시스템
04. 주식과 펀드의 한계
- 주식이 부동산이 나은 3가지 : 스스로 부가가치를 창출, 현금화가 쉽다, 세금 부담이 적다
- 부동산이 주식보다 나은 3가지
1) 회사는 사라지지만 부동산은 영원하다.
2) 현금화가 어렵지만 대신 현금흐름과 시세차익 2마리 토끼를 잡을 수 있다.
3) 주식으로 회사에 내가 할 수 있는건 없지만, 부동산은 모든 것을 내가 통제 가능하다.
05. 부동산에 대한 편견을 버려라
- 부동산은 영어와 비슷하다. 적어도 1년은 미쳐야 한다.
- 다양한 편견들
집값이 떨어지면 어떡해요? / 집을 여러 채 보유하면 세금이 많지 않나요?
직장 다니면서 세입자 관리, 어렵지 않나요? / 대출 금리가 오르면 어떻게 하죠?
현재 집값 거품이 심한데, 집값이 내린 뒤 사야 하지 않나요?
렘군, 이야기하다〉 절실함으로 무장하라
제3부. 어떻게 시작해야 하는가?
06. 투자의 기본적인 툴을 익혀라
* 레버리지 투자
- 대출 활용하는 투자의 기본 원칙은 대출금리보다 더 높은 수익내기
- 전세 활용시 주의할 점은 연도별, 지역별 공급량을 체크하여 역전세 주의하기
* 수익률 계산법
- 월세수익률 = (월세-대출이자) x 12개월 / (매매가-월세보긍금-대출) x 100
- 전세끼고 매입 후 시세 차익형 투자의 수익률 = 양도 차익 / (매매가-전세보증금) x 100 / 보유년도
07. 부동산 관련 지식을 습득하라
- 책보다 가까운 스승은 없다.
- 부동산 도서 3가지 유형 : 경매 관련 / 상가,토지,재개발,빌라 등 특정종목 / 부동산 전반에 대한 책
* 렘군의 책도 부동산 전반에 대한 책으로 이런 유형의 책은 대부분 쉽고 재밌게 읽힌다.
- 관련 세금 공부하기, 대출 용어와 개념 이해하기
- 부동산 투자 카페에서 매일 게시물 읽기
1) 가능한 많이 가입하고, 키워드별(소형 아파트, 역세권, 개발 호재, 국토종합계획 등), 지역별, 분야별로 검색
2) 2~3년 전의 글부터 최신순으로 보는 것을 추천, 과거에 어떤 주장들이 있었으며, 현재는 어떻게 되었는지 확인
- 부동산 뉴스를 살피고 키워드를 정리하기
- 오프라인 정기모임과 강의 활용하기 : 주의사항으로 강의만 열심히 찾아다니는 '강의푸어'가 되지는 말 것
- 부동산 관련 조언가를 찾아라
08. 손품을 팔아 투자 정보를 얻어라
- 아무리 좋은 지역이라 해도 타이밍 선정을 잘못하면 하락장을 피할 수 없다.
- 우리가 공부할 것은 '미래예측'이 아니라, '미래가치'를 보는 방법이다.
- 지역의 시세가 오를지 내릴리 예상하려면 더 큰 숲을 봐야 한다.
- 국토종합계획, 고속도로 개발계획, 전국 철도 개발계획, 고속철도, 광역철도, 지하철노선 개발계획 살피기
- 도시별 인구 및 증감 추이 살피기 : 국가통계포털 http://kosis.kr/index/index.do
- 국토교통부, SH, LH, 전국 도시공사의 개발계획 살피기
09. 발품을 통해 눈으로 확인하라
10. 나만의 지역분석 자료를 만들어라
- 관심 단지를 정리하라
- 지역 분석 자료 작성법
1) 먼저 목차를 선정한다. 목차는 많을수록 좋다. 대신 몸이 다소 힘들어질 수 있다.
2) 수집할 수 있는 콘텐츠를 최대한 찾아서 추가한다. 정리는 나중에 하자.
3) 목차에 맞게 마구잡이로 넣어둔 자료의 분류 작업을 한다.
4) 목차별로 분류한 내용에 대해 자신만의 생각을 적어둔다.
5) 추가적으로 조사해야 할 내용이 있다면 별도로 정리한다.
6) 마지막으로 전체적인 내용이 기승전결의 구조를 가지고 일관된 흐름으로 정리되어 있는지 확인한다.
- 작성할 때의 목차
1) 정책분석 : 시정 계획, 중장기 계획(시군구 홈페이지) -> 정책과 개발 호재를 확인
2) 인구분석 : 인구, 가구수, 인구 추이)국가통계포털, 통계청) -> 인구변화를 확인
3) 입지분석 : 개발 호재, 교통, 상권, 교육, 환경(시군구청 홈페이지, 카페, 블로그, 지식인, 발품) -> 입지 분석
4) 수요와 공급 분석(국토교통부, 네이버부동산, 부동산114, 닥터아파트, KB부동산알리지) -> 수요와 공급 불균형 지역 찾기
5) 매매시장 흐름 : 매매가 지수, 전세가 지수, 매매 전세 수급, 매수 매도 우위지수, 거래량, 미분양 현황 등
(한국감정원 r-one, KB부동산알리지, 실거래가, 네이버부동산) -> 흐름 분석을 한다
6) 경매시장 흐름 : 지역별, 종목별 낙찰가율(경매 사이트) -> 경매시장은 일반 매매시장보다 빨리 움직인다. 투자자 심리파악
7) 지역 비교 : 매매 및 전세가가 비슷한 지역끼리 비교 -> 유사지역 비교를 통해 보다 유망한 투자처를 찾는다.
8) 발품 : 나의 발품, 남의 발품 -> 발품을 통해 알아본 내용을 남기고, 타인이 다녀온 후기와 비교한다.
9) 종합 : 결론 -> 투자자가 의사결정할 수 있는 수준으로 최종 결론을 내린다.
11. 다양한 방법으로 종잣돈을 마련하라
- 투자를 시작할 땐 누구나 돈이 없다 / 가장 쉬운 방법은 저축 / 대출을 활용하라 /지금 가진 것들을 내려놓자
12. 무엇보다 가장 중요한 것
- 배우자를 설득하라 / 생각에 그치지 말고 즉시 행동하라 / 핑계대지 마라 / 주위의 말에 흔들리지 마라
- 부동산 투자에 실패한 사람이 하는 이야기는 새겨듣되, 시도조차 해보지 않은 사람들이 하는 말은 절대로 듣지마라
- 부동산으로 부자가 되고 싶다면 부동산 지식이 많은 사람 말고, 실제 부동산으로 투자를 해서 돈을 벌고 있는 사람을 쫓아다녀라.
렘군, 이야기하다〉 부동산을 시작하는 당신이 가장 먼저 알아야 할 것
제4부. 평범한 직장인으로, 나는 이렇게 했다
13. 내 집 마련의 힘, 전세살이의 설움
- 전셋집에서 현실을 마주하다/ 몰라서 당했다는 분노 /내 집을 마련하다
14. 아파트 투자를 결심하다
- 현실주의자의 고민 / 렘군이 아파트를 선택한 이유 /투자 상품으로서 아파트의 장점을 말하다
- 렘군이 경매로 시작하지 않은 이유 / 처음이라는 두려움
15. 실행! 공부를 시작하다
- 나는 이렇게 공부했다 : 100여권 독서 -> 키워드 위주로 요약 정리 -> 투자 전략 수립
- 종목을 한정시키다 : 가장 쉬운 아파트로만 영역 한정
- 지역을 선정하다 : 당시 수도권으로만 몰려 있어서 지방으로 눈을 돌림 -> 국가통계포털 활용 지역 선정
- 지역을 분석하다 : 키워드(학군, 수요와공급, 정책, 호재, 교통, 수급 등) 별로 검색하여 중복이 많이 되는 곳을 선정
- 인구수를 조사하다 : 국가통곞포털 주택별, 시도별 인구 흐름 파악 -> 대부분 일자리와 관련됨
- 수요와 공급을 파악하다 : 지역별 입주량, 공급량, 멸실주택량 파악
- 부동산 정책을 살피다
16. 렘군의 발품
- 발품은 경험이다
- 발품 동선을 짠다
1) 외곽에서 안쪽으로 돌거나 반대로 안쪽에서 외곽으로 도는 방법
2) 공급이 많은 곳을 중심으로 훑는 방법
3) 가격이 많은 오른 곳에서 적게 오른 곳으로 : 오름세의 흐름을 파악 가능
- 발품 시간 효율적으로 활용하기
- 발품 지도 만들기 : 만드는 이유는 하루라도 빨리 그 지역을 머릿속에 넣기 위해
1) 동 이름을 적는다 : 동 이름을 들으면 그 위치가 떠올라야 한다
2) 교통 노선을 그려본다 : 지하철, 고속도로, 철도 순으로. BRT와 고속버스터미널도 표시하면 좋다
3) 아파트 단지를 표기하고 생활권을 묶어본다 : 한 도시를 서너 개의 그룹으로 나누어 입지 차이를 간단히 설명
4) 편의시설을 확인한다 : 마트, 백화점, 병원, 공원, 학원가
- 발품 체크리스트 만들기
- 부동산 내 편으로 만들기 : 거래는 한 번으로 끝나지 않는다.
17. 렘군의 종잣돈 마련기
1단계. 신용대출을 받다|
2단계. 전세자금 대출을 활용하다
3단계. 이사, 가진 것을 내려놓다
4단계. 저축 먼저, 지출은 나중에
5단계. 수확을 통한 종잣돈 마련
렘군, 이야기하다〉 제목을 치솟는 전세가, 어떻게 대응할 것인가?
제5부. 렘군의 실전투자 이야기
18. 월세 수익과 시세 차익을 동시에 거두다
- 흐름을 읽다 / 손품, 발품을 팔다
- 월세 투자를 통한 시사점
1) 월세 투자도 시세 차익이 동반되어야 의미가 있다.
2) 월세 수익률이 높은 곳은 꾸준히 모니터링을 해야 한다.
19. 분양권 투자로 마련한 첫 ‘실거주’ 내 집
- 신도시를 곁눈질하다 / 신도시, 택지개발지구 그리고 도시개발구역
- 신도시 투자 포인트를 찾다 : 일반적으로 A에 프리미엄이 형성되면 다음 차례 분양하는 아파트는 A+프리미엄을 분양가로 책정
- 분양권을 경험하다 : 분양 아파트의 가격은 대개 계단식으로 오르고, 특히 입주 2달전 ~입주 완료 시점에 가장 크게 오른다
- 분양권 투자를 통한 시사점
1) 충분한 수요가 있는가? (수요 측면)
2) 인근의 타 신도시에 비해 경쟁력이 있는가? (가격 경쟁력 측면)
3) 내가 거주한다면 어디를 선택하겠는가? (실수요 생활환경 측면)
4) 일자리가 함께 들어오는 곳인가? (직주근접 측면)
20. 교통 호재로 투자지역을 찾다
- KTX 개통 호재와 투자 / 상승 초기의 기운을 느끼다 / 신분당선 개통 호재와 투자 / 수도권 뽀개기
- 호재 지역 투자에 대한 시사점
1) 호재에도 우선순위가 필요하다 : 교통호재 > 일자리 > 정부 정책에 의한 변화
2) 확실한 호재만 봐야 한다 : 현재 개발에 착수하여 완공일자가 확정된 호재에만 관심을 두는 것이 좋다
3) 호재는 메인이 아니라 덤이어야 한다 : 호재만 믿고 투자하는 것은 리스크가 크다
21. 대출승계를 활용한 소액 투자
- 국민주택기금 대출승계
- 소액 투자를 통한 시사점
1) 소액 투자에는 되도록 가벼운 물건일수록 좋다.
2) 가격이 저평가 되어 있으면 더 좋다.
22. 올수리 인테리어를 통한 상품가치의 극대화
- 잘못된 만남 / 서울에 마련한 내 집
- 실거주 인테리어 시의 시사점
1) 인테리어 방법 : 직영, 반직영 외주 3가지
2) 인테리어 절차 및 기간 : 철거(욕실, 싱크대, 마루, 타일, 신발장) -> 욕실 및 타일 -> 필름 -> 중문 -> 도배와 장판
-> 페인트 -> 싱크대 -> 전기 작업(조명, 콘센트) -> 기타(방문 손잡이, 빨래걸이, 도어락 등) -> 입주 청소순
3) 인테리어 비용 : 일반적으로 24평 기준 투자용 천만원 미만, 실거주용 2천만원 가량
4) 인테리어 포인트 : 가스렌지 대신 인덕션, 욕실엔 샤워부스, 형광등은 LED, 기타등등
23. 대형 아파트에 내 집을 마련하다
- 얼마가 적당할까? / 욕심과 바람 사이
7렘군, 이야기하다〉 1억으로 월 180만 원 만드는 방법
제6부. 아파트 거래 시 반드시 알아야 할 것들
24. 아파트 상품의 모든 것
1) 공급과 전용 사이
- 투자금의 차이가 크지 않다면 소형보다는 중소형이 유리
- 시기별로 지역별로 선호도가 달라질 수 있으므로, 그 흐름을 정확히 읽는게 중요
2) 구조
4) 일조권 : 아파트 거실창의 방향으로 남향 > 남동향 > 남서향 > 동향, 서향순 인기
5_ 조망권 : 강 뿐 아니라, 산, 다리, 인근 야경까지 포함 (한강 이남은 조망권으로 북향이라도 선호)
6) 로얄층 브랜드 : 아파트 층수의 70% 정도, 최고 브랜드는 래미안
7) 분양(일반분양, 공공분양)과 임대(국민임대, 공공임대 5년 10년 30년, 영구임대
8) 연령 : 5년 이하, 5~10년, 10~15년, 15~20년, 20년 초과
9) 아파트 투자 종목 : 분양권, 일반아파트, 재건축
10) 대단지와 나홀로 사이
- 대단지는 랜드마크가 될 수 있고 거래가 활발하다.
- 대단지는 피트니스 센터, 공부방 등 공용시설이 잘 갖춰져 있다.
- 추후 리모델링이나 재건축 추진시 나홀로보다 대단지가 유리하다.
- 보통 아파트 가격의 오름세는 대단지에서 시작하여 나홀로 아파트로 간다
25. 현장에 가기 전 준비할 것들
- 미리 준비해둘 것들 : 관심 지역 선정 -> 지역 분석 -> 해당 지역 아파트 시세표 작성
- 발품 전날의 준비물 : 지도 캡쳐하여 시세표 표시, 관심 매물 리스트 정리한 엑셀파일 출력, 이동경로 결정
- 급매물 찾는 법 : 정말 좋은 급매물은 인터넷에 올라오지 않는다
1) 현장에 간다 2) 그 지역 아파트를 매입한다 3) 관심 지역 아파트 매물을 주기적으로 확인한다
26. 발품 파는 팁
1) 준비 없이 첫 발품을 떠난다면?
- 아무 준비 없이 어느 지역을 간다면, 그 지역 시,구 전체를 살펴본다.
- 어떤 구가 구도심인지, 신도심인지, 상권과 학군은 어떤지, 차를 타고 돌아다니며 각 구의 느낌을 머릿속에 각인
- 돌아와서 지역 분석과 시세 확인을 통해 느낌과 비교
2) 두 번째 발품은 현장에서 답을 찾기 위한 단계
- 조사를 하고 다시 방문하여 부동산에 들러서 궁금한 것들을 물어본다.
- 최대한 많은 질문을 하며 정보를 수집하고 돌아와서 내가 조사한 것과 부동산에서 들은 것을 비교
3) 마지막 확인 작업, 세 번째 발품
- 관심 아파트 중심으로 발품을 판다. -> 매물로 나와 있는 물건을 최대한 많이 본다
- 혹시나 좋은 물건이 나오면 최대한 가격 흥정을 하고, 현장에서 충동적으로 결정하지 말고 집에 돌아와 차분히 복기 후 결정
4) 집 볼 때 이것만은 반드시 확인하라!
- 베란다로 가서 조망권 확인
- 누수 여부 : 베란다 천장과 창고 천장 곰팡이 체크, 배수관 주변 체크, 싱크대 아래 누수 체크
- 곰팡이 여부 : 사용자 부주의인지(o), 건물의 하자인지(x)
- 보일러 브랜드와 교체일자 확인
- 집안에서 담배 냄새가 나는지(배여 있는지), 윗집의 층간소음이 어느 정도인지
- 관리비 : 여름과 겨울의 평균 관리비는 얼마이고, 기본관리비는 얼마인지
27. 일반 매매로 아파트를 매입하는 다양한 방법
- 정상 매물 거래 / 전세 낀 매물 거래 / 월세 낀 매물 거래
28. 대출과 법무사 알아보기
- 대출 알아보기 / 법무사 직접 알아보기
29. 가장 먼저 나가는 전세매물 만들기
- 가격 경쟁력을 확보한다 / 원인에 따른 정확한 처방을 하라 / 더 많은 노출과 당근이 필요하다
30. 매도의 기술
- 정확한 현재 시세를 안다 / 세입자에게 제안하라
- 상품 경쟁력과 가격 경쟁력을 확보하라 / 가장 중요한 건 매도 타이밍이다
렘군, 이야기하다〉 부동산 패러다임이 변하고 있다
에필로그. 나는 세상으로 출근한다
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