기록과정리

재료 활용법

인구밀도가 높을수록 중장기 주택 가격의 상승 확률이 높다.

통상 인구밀도가 1,000명/㎢ 이상인 지역은 주택 가격 상승에 유리한 조건이라고 할 수 있다.

[단위/공표 주기/공개 시점/지역 범위]: 명/㎢, 5년, 1966~2015년, 전국시도

재료 원산지

통계청 KOSIS(http://kosis.kr) 접속 -> 국내통계 -> 인구 · 가구 -> 인구총조사 -> 인구밀도

재료 잘 다루는 법

1) 서울시 인구밀도는 16,364명/㎢ 으로 전국 평균 509.2명/㎢ 의 30배 수준 -> 인구 집중과 토지 부족으로 중장기 흐름이 양호하다.

2) 5대 광역시의 평균 인구밀도는 2,844명/㎢ 으로, 기타 지방에 비해 인구밀도가 높다 -> 기타 지방에 비해 5대 광역시의 수요 여건 양호

3) 같은 시도 내 지역이라도 인구밀도의 편차가 크기 때문에 시·군·구별 세부 현황 체크가 필요하다. (자치구별 <통계연보>에서 확인 가능)

2018년 재료의 맛

* 서울의 인구밀도는 글로벌 부동산 도시인 런던(5,100명/㎢)의 3배이며, 부산의 인구밀도는 도쿄 · 요코하마(4,750명/㎢)와 비슷한 수준. 대구의 인구밀도는 뉴욕(2,050명/㎢)과 유사한 수준이다.

* 서울, 부산, 대구의 재건축이 여전히 강세를 보이는 이유는 '인구 과밀의 주거 환경' 때문이다. (택지 부족으로 구도심에 대한 수요가 몰리기 때문)

<출처 : 빅데이터로 예측하는 대한민국 부동산의 미래 / 저자 : 조영광>

[부동산 빅데이터#7] 주민등록 인구수, 세대수

재료 활용법

전세가율이

재료 원산지

한국감정

재료 잘 다루는 법

1)

2018년 재료의 맛

* 지난

<출처 : 빅데이터로 예측하는 대한민국 부동산의 미래 / 저자 : 조영광>

재료 활용법

미분양은 분양시장의 수급 동향을 알려주는 바로미터이다.

-> 전국 기준 6만 호 초과 시 공급 과잉 우려

-> 전국 기준 6만5,000호 초과 시 공급 과잉

[단위/공표 주기/공개 시점/지역 범위]: 호, 월 단위, 2000년 12월~현재, 전국 시·군·구

재료 원산지

국토교통부 통계누리(http://stat.molit.go.kr) 접속 -> 주택 -> 승인통계 -> 미분양주택현황보고 -> 시·군·구별 미분양 현황

재료 잘 다루는 법

1) 국토부 미분양은 월 단위로 발표되는데, 전원 대비 급증한 경우라도 무조건 공급 과잉으로 보기는 어렵다.

-> 어느 특정 지역에 1,000세대 이상의 대규모 분양이 있었다면, 분양시장의 좋고 나쁨에 상관없이 미분양이 급증할 수 밖에 없다. 강남과 같은 분양 활황 지역이 아니면 한 달 만에 1,000세대 소진이 어렵기 때문이다. 따라서 급증 지역은 향후 3개월간의 추이를 지켜봐야 한다.

2) 경기도, 경상남도 등 도 단위 지역은 하위 시장의 규모가 크기 때문에 시·군·구별 세부 현황을 체크해야 한다

2018년 재료의 맛

* 국토부 전국 미분양 '2018년 2월 6만903호 -> 2018년 3월 5만8,004호'로 6만 호대 진입 후 다시 감소하는 추세이다. 2018년 한 해 동안 6만 호 안팎에서 유지될 것으로 보인다.

* 3월 미분양 감소는 전국 미분양의 진원지인 '충청, 경상' 지역 미분양 감소에 의한 것이다. 반면 '강원, 제주' 미분양은 지속 증가세

<출처 : 빅데이터로 예측하는 대한민국 부동산의 미래 / 저자 : 조영광>

재료 활용법

청약 경쟁률은 해당 지역(또는 청약 단지)의 분양시장 온도를 가늠할 수 있는 결과지표이다. 평균 3:1 이상의 청약 경쟁률 기록 시 우수한 분양시장이라고 할 수 있다.

* 평균 청약 경쟁률 : 전체 공급 세대수 대비 전체 청약자의 수를 말한다.

ex) 500세대 공급에 총 1,500명이 청약했을 경우, 평균 청약 경쟁률은 3:1

재료 원산지

아파트투유(www.apt2you.com) 접속 -> 청약정보 -> 분양정보/경쟁률

재료 잘 다루는 법

1) 청약 진행은 '특별 공급 -> 1순위 청약 -> 2순위 청약' 순으로 이루어진다.

2) 이 중 실수요 청약이 이루어지는 특별 공급, 1순위 청약 경쟁률이 유의미한 지표이다. 2순위 청약률은 소위 투자 수요가 많아 분양시장의 좋고 나쁨을 판단하기가 어렵다.

3) 300세대 미만의 소규모 단지는 청약 경쟁률이 높게 보일 수 있다. 따라서 소규모 단지의 경우에는 청약 경쟁률보다 청약 건수에 주목해야 한다.

2018년 재료의 맛

* 2018년 1분기 현재 전국의 평균 청약률은 11.5:1로 양호한 분양시장을 이어가고 있다. 이는 아파트 1,000세대 분양에 약 1만 명이 청약한다는 의미이다.

* 다만 지역 간의 청약 양극화가 심화되고 있다(2018년 1분기 평균 청약 경쟁률: 대전 143:1, 세종 55:1, 대구 54:1, 서울 23:1 <-> 경남 0.77:1, 제주 0.19:1, 충남 0.1:1)

<출처 : 빅데이터로 예측하는 대한민국 부동산의 미래 / 저자 : 조영광>

재료 활용법

전세가율이 70% 이상인 경우 '전세 -> 매매' 전환을 위한 실수요 압력은 양호한 수준이다.

[단위/공표 주기/공개 시점/지역 범위] : %, 월 단위, 2012년 1월~현재, 전국 시군구

재료 원산지

한국감정원 통계사이트(http://www.r-one.co.kr/rone) 접속 -> 부동산 통계 -> 전국주택가격동향조사 ->월간동향 -> 아파트 -> 매매가격 대비 전세가격 -> 평균가격

재료 잘 다루는 법

1) 전세가율 70% 이상 시 양호, 80% 이상 시 우수한 실수요 압력

2) 전세가율 3개월 연속 하락 시 실수요 부족에 따른 주택시장의 하락 가능성이 있다.

3) 신도시 입주 초기, 입주 물량 집중으로 전세가율은 50%까지 하락 가능. 그러나 입주 6개월 내 65% 미달 시에는 장기 침체 가능성도 있다.

4) 개별 아파트의 매매 · 전세 시세 확인을 통해 실물 시장의 전세가율 확인 가능(KB부동산, 네이버 부동산, 다음 부동산 등 참고)

2018년 재료의 맛

* 지난 1년간 전국의 전세가율은 꾸준히 74% 안팎의 수준을 유지, 2018년 1~3월 역시 74% 수준을 유지하며 실수요 압력은 양호한 수준

* 강남은 전세가율이 65%까지 하락했으나 이는 전세가 상승 속도에 비해 매매가 상승 속도가 가팔랐기 때문이다.

<출처 : 빅데이터로 예측하는 대한민국 부동산의 미래 / 저자 : 조영광>