기록과정리

사진

1단계 : 정비기본계획 - 정비구역지정 - 추진위원회 승인

2단계 : 조합 설립 - 시공자 선정

3단계 : 사업시행인가 - 종전자산 평가 - 분양신청

4단계 : 관리처분계획 - 이주,철거 - 동,호수 추첨 - 착공

5단계 : 일반분양 - 준공 및 입주 - 이전고시 및 청산

조합설립인가 : 사업성의 떡잎을 가늠해 볼 시기

사업시행인가 : 투자 여부를 결정할 타이밍

관리처분계획인가 : 구체적 사업성이 나오는 시기

일반분양 단계 : 투자 수익이 최종 확정되는 시기

재개발 분담금 산출법

비례율

재건축, 재개발의 사업성을 나타내는 지표

100%보다 높으면 사업성이 좋고, 100%보다 낮으면 사업성이 좋지 않다고 본다.

단, 필요에 따라 조정이 가능하기 때문에 맹신해서는 안 된다.

* 비례율 = (종후자산평가액 - 총사업비) / 종전자산평가액 x 100

* 비례율 = (총분양수입 - 총사업비용) / 종전자산평가액 x 100

종후자산평가액 = 총분양수입 = 조합원분양 수입 + 일반분양 수입

총사업비 = 공사비(시공비) + 기타사업비

종전자산평가액 = 조합원들의 감정평가액의 총합

권리가액 = 감정평가액 x 비례율

단독주택 감정평가액 = 토지 감정평가액 + 건물 감정평가액

토지 감정평가액 = 표준지 공시지가 x 지역 및 개별요인 x 그 밖의 요인 = 공시지가 x 비율 x 토지면적

건물 감정평가액 = 연식에 따른 평당 예상 가격 x  건물 연면적

(열정님 표 p128)

분담금 = 조합원분양가 - 권리가액

분담금 = 조합원분양가 - (감정평가액 x 비례율)

분담금 = 조합원 건축원가 - 일반분양 기여 금액

분담금 = (순수건축비 + 기타사업비) - (대지지분 1평당 일반분양 수익 x 일반분양 기여 대지지분)

재건축 분담금 산출법

조합원 건축원가

조합원분양을 위한 아파트를 짓기 위해 필요한 사업비

건축을 위해 필요한 순수건축비(공사비)와 순수건축비를 제외한 나머지 사업 진행에 사용되는 기타사업비로 구성된다.

일반분양 수익

일반분양을 통해 얻게 되는 수익. 여기에서 발생하는 수익은 조합원들의 분담금을 줄이는 데에 사용된다.

일반분양가에서 순수건축비를 제외한 금액이다.

* 일반분양 수익 = 일반분양 분양가격 - 순수건축비

* 대지지분 1평당 일반분양 수익 = 일반분양 수익 / 필요 대지지분

필요 대지지분

아파트 한 세대를 짓는 데에 들어가는 대지의 면적

용적률과 평형 구성에 따라 달라지지만, 비슷한 용적률과 평형 구성을 가진 아파트끼리는 필요 대지지분도 비슷하다

일반분양 기여 금액

일반분양으로 얻게 된 수익 중에서 조합원 개인이 기여한 금액

일반적으로 내놓은 대지지분이 클수록 일반분양 기여 금액도 커진다.

이 금액은 조합원 건축원가에서 공제됨으로써 조합원의 분담금을 줄여주게 된다.

* 일반분양 기여 대지지분 = 대지지분 - (대지지분 x 기부채납비율) - 조합원분양 필요 대지지분

* 일반분양 기여 금액 = 대지지분 1평당 일반분양 수익 x 일반분양 기여 대지지분

순수건축비 = 평당 공사비 x 계약면적

분담금 산출과정

표 p159

주택재건축사업

정비기반시설은 양호하나 노후, 불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업

주택재개발사업

정기기반시설이 열악하고 노후, 불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업

비례율

재건축, 재개발 사업성을 나타내는 지표, 100% 보다 높으면 사업성이 좋고, 100% 보다 낮으면 사업성이 좋지 않다고 본다. 단, 필요에 따라 조정이 가능하기 때문에 맹신해서는 안 된다.

구하는 방법은 일반분양 수입과 조합원분양 수입을 합한 '종후자산평가액'에서 '총사업비'를 빼고, 이것을 다시 조합원들이 종전에 보유하고 있던 자산들의 평가액 총합인 '종전자산평가액'으로 나눈다.

비례율 = (종후자산평가액 - 총사업비) / 종전자산평가액 x 100

비례율 = (총분양수입 - 총사업비용) / 종전자산평가액 x 100

종후자산평가액

사업이 완료된 후 이 사업장이 가지게 된 전체 자산의 총액이다. 조합원분양 수입에 신축 아파트와 상가 등의 일반분양 수입을 합한 금액

종후자산평가액 = 조합원분양 수입 + 일반분양 수입

총사업비

사업을 진행하는 데에 들어간 비용의 총액. 공사비(시공비)와 기타사업비(금융비용, 보상비, 기타비용 등)의 합으로 이뤄진다.

총사업비 = 공사비(시공비) + 기타사업비

종전자산평가액

조합원들이 종전에 보유하고 있던 자산들, 즉 현재 소유한 토지 및 건축물들의 감정평가액을 모두 합한 것

감정평가액

절차에 따라 감정평가사에 의해 평가된 종전자산의 평가금액

권리가액

조합원들이 주장할 수 있는 권리의 가치. 감정평가액에 비례율을 곱한 금액

권리가액 = 감정평가액 x 비례율

조합원분양가

조합원들에게 분양하는 아파트의 분양 가격. 사업비에 따라 달라지지만 통상 일반분양가보다 10~20% 정도 저렴하게 책정된다.

일반분양가

조합원에게 분양하고 남은 아파트를 일반에게 분양할 때의 아파트 분양 가격

분담금

조합원들이 조합원분양을 받기 위해 추가로 부담해야 할 금액. 조합원분양가에서 권리가액을 빼서 계산한다.

분담금 = 조합원분양가 - 권리가액

분담금 = 조합원분양가 - (감정평가액 x 비례율)

사업시행인가

조합이 추진하고 있는 정비사업에 관한 일체의 내용을 시장, 군수, 구청장이 최종적으로 확정하고 인가하는 행정절차. 사업시행인가가 이루어지면 본격적으로 사업이 시작된다고 볼 수 있다.

관리처분계획

사업이 어느 정도 진행되고 이제 분양 및 이주, 철거를 앞둔 시점에서, 구체적인 철거 및 건설 계획과 분양 계획 등을 최종적으로 수립하는 단계. 일반분양가를 제외한 대부분의 비용이 확정된 상태이므로 수익성을 자세하게 추산할 수 있다.

매도청구

재건축 구역에 부동산을 가지고 있는 구분소유자가 조합원이 되기를 원치 않는 경우 조합이 구분소유자에게 부동산을 매도해 줄 것을 청구할 수 있다. 이를 매도청구라고 한다. 이때 보상가격은 시가가 기준이다.

현금청산

재개발 구역 내에 부동산을 소유하고 있지만 조합원 자격을 충족하지 못하거나 조합원이 되기를 원하지 않을 경우 조합원 자격을 포기할 수 있다. 그럴 경우 조합은 "공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률"에 따라 감정평가액 기준으로 보상해 주는데, 이를 현금청산이라 한다.