재건축 재개발의 진행 과정

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1단계 : 정비기본계획 - 정비구역지정 - 추진위원회 승인

2단계 : 조합 설립 - 시공자 선정

3단계 : 사업시행인가 - 종전자산 평가 - 분양신청

4단계 : 관리처분계획 - 이주,철거 - 동,호수 추첨 - 착공

5단계 : 일반분양 - 준공 및 입주 - 이전고시 및 청산

 

조합설립인가 : 사업성의 떡잎을 가늠해 볼 시기

사업시행인가 : 투자 여부를 결정할 타이밍

관리처분계획인가 : 구체적 사업성이 나오는 시기

일반분양 단계 : 투자 수익이 최종 확정되는 시기

 

 

 

 

재개발 분담금 산출법

 

비례율

재건축, 재개발의 사업성을 나타내는 지표

100%보다 높으면 사업성이 좋고, 100%보다 낮으면 사업성이 좋지 않다고 본다.

단, 필요에 따라 조정이 가능하기 때문에 맹신해서는 안 된다.

* 비례율 = (종후자산평가액 - 총사업비) / 종전자산평가액 x 100

* 비례율 = (총분양수입 - 총사업비용) / 종전자산평가액 x 100

 

종후자산평가액 = 총분양수입 = 조합원분양 수입 + 일반분양 수입

총사업비 = 공사비(시공비) + 기타사업비

종전자산평가액 = 조합원들의 감정평가액의 총합

 

 

권리가액 = 감정평가액 x 비례율

 

단독주택 감정평가액 = 토지 감정평가액 + 건물 감정평가액

토지 감정평가액 = 표준지 공시지가 x 지역 및 개별요인 x 그 밖의 요인 = 공시지가 x 비율 x 토지면적

건물 감정평가액 = 연식에 따른 평당 예상 가격 x  건물 연면적

(열정님 표 p128)

 

 

분담금 = 조합원분양가 - 권리가액

분담금 = 조합원분양가 - (감정평가액 x 비례율)

분담금 = 조합원 건축원가 - 일반분양 기여 금액

분담금 = (순수건축비 + 기타사업비) - (대지지분 1평당 일반분양 수익 x 일반분양 기여 대지지분)

 

 

재건축 분담금 산출법

 

조합원 건축원가

조합원분양을 위한 아파트를 짓기 위해 필요한 사업비

건축을 위해 필요한 순수건축비(공사비)와 순수건축비를 제외한 나머지 사업 진행에 사용되는 기타사업비로 구성된다.

 

일반분양 수익

일반분양을 통해 얻게 되는 수익. 여기에서 발생하는 수익은 조합원들의 분담금을 줄이는 데에 사용된다.

일반분양가에서 순수건축비를 제외한 금액이다.

* 일반분양 수익 = 일반분양 분양가격 - 순수건축비

* 대지지분 1평당 일반분양 수익 = 일반분양 수익 / 필요 대지지분

 

필요 대지지분

아파트 한 세대를 짓는 데에 들어가는 대지의 면적

용적률과 평형 구성에 따라 달라지지만, 비슷한 용적률과 평형 구성을 가진 아파트끼리는 필요 대지지분도 비슷하다

 

일반분양 기여 금액

일반분양으로 얻게 된 수익 중에서 조합원 개인이 기여한 금액

일반적으로 내놓은 대지지분이 클수록 일반분양 기여 금액도 커진다.

이 금액은 조합원 건축원가에서 공제됨으로써 조합원의 분담금을 줄여주게 된다.

* 일반분양 기여 대지지분 = 대지지분 - (대지지분 x 기부채납비율) - 조합원분양 필요 대지지분

* 일반분양 기여 금액 = 대지지분 1평당 일반분양 수익 x 일반분양 기여 대지지분

 

순수건축비 = 평당 공사비 x 계약면적

 

분담금 산출과정

표 p159