기록과정리

저자 : 김종율 (옥탑방보보스)

출판사 : 베리북

출판일 : 2016.08.11

추천의 글
편집자 서문
들어가며. 나는 집 대신 상가에 투자한다

1장. 그럼에도 불구하고
01. 흙수저를 물고만 있어서야
02. 도둑맞은 가난, 결코 도둑맞기 쉽지 않은
03. 사당동 반지하의 추억
04. 세이노 선생님을 만나다

2장. 상가, 어렵지만 매력적이다
05. 저질(低質)의 시대 ㅅ하는 법칙들은 양질의 투자가 필요하다
06. 돈 되는 상가 고르는 흔한 방법

 핵심을 짚어내지 못하는 법칙들은 무시해도 좋다.

 (잘못된 예)

 - 왼쪽으로 도는 상가는 오른쪽보다 좋다. 인가은 대개 왼발이 오른쪽보다 짧기 때문이다.

 - 도로와 친한 상가가 좋다. 왜? 접근성이 좋기 때문이다.

 - 퇴근시간에 만나는 상가를 공략하라. 왜? 출근시엔 소비가 적지만 퇴근길엔 치킨을 사거나 삼겹살이라도 먹고 가니까

 - 권리금이 높은 상가가 좋다. 왜? 그동안 영업이 좋았다는 의미이기 때문이다.

 - 상업지역 비율이 낮은 곳이 좋다. 왜? 특히 신도시에서 상업용지 비율이 2%가 넘으면 상권 활성화가 안 되어 장기간 공실일 확률이 높기 때문이다.

 상가투자 성패의 첫 단추는 입지 분석이다.
07. 상가를 굳이 경매로 사야 할까?

경매로 상가 매입시 큰 장점 : 경매정보지의 기초 자료를 통해 많은 정보를 얻을 수 있다.
08. 95%의 물건을 버려라, 과감하게
09. 70점 이상의 상가를 골라라
10. 완벽한 물건을 찾으려 하지 마라
11. 에쿠스 한 대 값 날려먹고 배운 점포개발의 ‘힘’

3장. 좋은 상가를 고르는 네 개의 눈
첫 번째 눈. 사람이 먼저다, 유효수요를 살펴라
12. 친절한 페이지, 유효수요 개념잡기

 유효수요 : 구매력을 수반하는 수요, 흔히 배후, 수요, 포텐셜 등의 용어로 표현
13. 유효수요의 범위를 찾아라
14. 아파트는 500세대, 오피스텔은 300세대가 최소 유효수요 단위
 이 정도의 유효수요가 뭉쳐야만 하나의 독립된 상권이 형성된다.

 - 통상 세대당 편의점 매출은 아파트 2천원, 원룸 3천원, 오피스텔 4천원으로 계산함

 - 아파트는 500세대, 오피스텔은 300세대가 되어야 어느 정도 장사가 됨

 - 현재 오피스텔 중개수수료는 85m2 이하 기준으로 매매는 0.5%, 임대차는 0.4%로 개정됨

15. 우세한 입지는 유효수요의 크기가 결정한다

 - 대로변보다 접근성이 좋은 안쪽이 우세하려면 배후 유효수요의 크기가 충분히 커야 한다.

 - 유효수요가 충분치 않다면 안쪽 입지보단 대로변으로 나오는 것이 좋다.
현장 돋보기 ① 부동산 시세 조사하기

두 번째 눈. 주동선, 길목을 사수하라
16. 친절한 페이지, 주동선 개념잡기

 주동선 : 사람들이 주로 다니는 동선

 낮선 지역이라도 어려워할 필요 없이, 지도로 충분히 찾을 수 있다.
17. 지도로 찾아라Ⅰ

 주동선 상에 있는 상가는 영업이 잘 될 것이며, 그렇지 않은 곳은 영업이 형편없을 것이다.
18. 지도로 찾아라 Ⅱ

 주동선에서 동떨어져있는 1층 상가보다 주동선 상에 있는 고층 상가가 낫다.
19. 상권의 시작점과 끝자락을 이해하자

 - 해당지역 유효수요의 동선을 잘 분석해야 한다.

   즉, 사람들이 어느 길을 따라 상가지역으로 들어와서 소비를 하는지 판단해야 한다.

 - 갈림길에서 사람들의 발걸음은 일반적으로 상권이 더 발달한 곳으로 향한다.
20. 유동인구의 절대량 VS. 주동선, 승자는? 주동선
21. 단지 내 상가도 주동선의 영향을 받을까? 매우 많이
현장 돋보기 ② 부동산 실매물 조사하기

세 번째 눈. 스쳐지나가는 곳, 흐르는 입지를 피하라
22. 친절한 페이지, 흐르는 입지 개념잡기

 (흐르는 입지의 특성)

 - 입지가 대로변에 위치하고 있으며 유동인구가 많다.

 - 이면의 유효수요가 대로변보다 월등히 많으며, 독립된 상권이 형성되어 있다.

 - 광역상권에서 해당 입지가 1입지가 아니다.

 - 물건의 면적이 작다.
23. 흐르는 입지 솎아내기

저자 : 배용환(서울휘)

출판사 : 국일증권경제연구소

출판일 : 2018. 02. 28

프롤로그

1부 인생 투자, 알짜상가로 시작하라
01 진짜 부자들만 한다는 상가투자

- 상가는 경기의 흐름에 밀접한 관계가 있다.
02 왜 알짜상가인가?

- 매매가격 10억원 미만

 - 상가를 매입하는 방법 : 분양, 일반매매, 경매

 - 대출 : 분양(40~50%), 일반매매(40~50%), 경매(80~90%, 감정가의 80%)

 - 대출을 잘 받기 위해서는 신용등급 관리가 중요, 평소 5등급 이내로 관리
03 상가의 수익구조와 가격결정력

- 실현 수익(임대수익+매도수익)과 지역 권리금(바닥 권리금)

 - 요구수익률 : 투자자가 상가에 투자할 때 요구하는 최소한의 수익, 자신의 상가를 매각할 때 가격을 결정하는 중요 지표

 - 권리금 : 약 1년 정도의 수익금을 기준으로 책정

 - 영업권리금과 시설권리금(임차인용) : 경매를 만나면 사라지는 권리금

 - 지역 권리금(임대인용) : 점포가 위치한 장소에서 영업할 때 발생하는 이점을 금액으로 환산, 보통 신규 분양 점포의 핵심 입지, 기존 상권의 신생 건물 1층 상가, 건물주가 운영하던 코너 상가 위치, A급 상권

 - 가격결정력 : 아파트에는 당연히 존재하는 '시세'라는 것이 상가에는 없다. 상가의 매매가격을 결정하는 기준은 바로 수익률인데 수익률은 임대료에 의해서 좌우된다. 가격결정력을 차별화할 수 있는 것은 임차 업종 차별화를 통해서 실현

접근법

1. 10억원 미만의 상가

2. 1층 상가를 우선

3. 지상층은 목적성이 강한 업종을 우선 (매각 타이밍을 고려해야 하므로)

4. 최적의 가성비, 경매로 매입

5. 업종 분석을 통해 매출액, 임대료 유추

6. 대기업 임차인 적극 유치

7. 자신이 창업할 수 있는 콘텐츠 접목

8. 1년에 상가 2개 매입하는 것을 목표로 설정

04 경매로 월급 받는 꿈을 키우다
05 알짜상가로 시작했던 나의 첫 투자
06 나의 첫 번째 상가 낙찰기
07 사람들에게 도움이 되고픈 상가 투자의 길라잡이

칼럼: 서울휘의 알짜상가 이야기_상가투자, 공실은 필연이다

피하려 하지 말고 해결책을 모색한다. 홍보가 중요

1. 상가에서 공실을 만나면 가장 먼저 할 일이 관리소장 만나는 일이다

2. 넣고 싶은 업종이 있다면 인근 동일업종 1등 상가에 찾아가서 이야기한다.

3. 전면 유리창이나 입구 출입문에 임대 플래카드나 연락처 남기기 (꼭 본인 연락처)

4. 임대 전단 배포 : 반경 20km 안에 있는 모든 부동산

5. DM 발송(겉봉투는 반드시 손글씨로), 동일 건물 내 모든 상가에도 발송
서울휘의 알짜상가 투자 사례 1

2부 내 안의 투자 본능을 깨워라
08 나에게 맞는 알짜상가 어떻게 고를까?

- 임차인의 관점으로 접근, 자신의 경험을 살릴 수 있는 상가를 고르기
09 알짜상가 매입 순서의 첫 번째는 경·공매로

- 경매 -> 일반매매 -> 분양 순으로 경험쌓기, 뒤로 갈수록 비싸지고 실패할 확률 높아짐
10 경매를 통한 상가 매입의 장점

- 경락잔금 대출 활용 : 일반매매 40~50%, 경매는 80~90% 대출 가능

- 경매 입찰 자료에서 힌트 얻기 : 권리금, 임대료, 매매가 등
11 조심해야 할 분양상가의 세계

- 선임대료 조건을 조심하자. 높은 임대료를 받아줄 임차인의 수요가 있는가?

- 도면을 읽어 동선을 파악, 신도시 상가는 상가 자체뿐만 아니라 신도시 전체의 동선을 파악
12 알짜상가 매입의 5가지 핵심 전략

1. 1층 상가를 최우선으로 고려

2. 업종을 선별

3. 우량 임차인을 우선으로 선택

4. 매수 대기 업종을 살핀다.

5. 권리금이 형성된 물건인지 파악
13 매입부터 매각까지 투자 로드맵을 그려라

1. 상가를 매입할 때부터 매각 시점을 가장 먼저 생각

2. 매각 가격을 고려한 매입가를 결정

3. 매각 시기와 매각 가격을 반영한 임대료를 결정

4. 임대료를 높게 받을 수 있는 최적의 업종을 선택
칼럼: 서울휘의 알짜상가 이야기_상가투자 수익률의 비밀
상가 대출 잘 받는 법
서울휘의 알짜상가 투자 사례 2

3부 상권을 분류하고 입지를 분석하면 가치가 보인다
14 상권, 입지, 콘텐츠경쟁력을 갖춘 알짜상가

Tip. 알짜상가 매입의 조건

1. 상권이 경쟁력을 지닌 곳, 즉 가치가 올라가는 상권에 투자해야 한다.

 (1) 상권의 현재 위치는 어디인가(상승 vs 하락)를 파악하기

 (2) 호재 - 배후 세대의 증가, 일자리의 신설

 (3) 악재 - 초대형 상업시설의 등장(스타필드, 판교 현대백화점)

 (4) 새로운 지하철역의 신설 빨대효과 수혜지역 vs 피해지역

2. 입지경쟁력, 즉 건물의 위치와 점포의 위치를 파악해야 한다.

 (1) 1등 건물으 존재 파악하기

 (2) 건물 내에서의 1등 점포 파악하기

 (3) 접근성과 인지성 확인하기

3. 콘텐츠 경쟁력

 (1) 우량 임차인(대기업 임차인)

 (2) 프랜차이즈 임차인

 (3) 전문 업종 임차인

 (4) 최근 유행하는 핫 아이템(무인업종)

15 상권경쟁력을 갖춘 뜨는 상권을 찾아라

- 현재의 상권만 볼 것이 아니라 향후 그 상권의 경쟁력을 위협하는 요소가 잠재해 있지는 않은지 면밀히 파악해 나가는 것이 중요

16 변화하는 상권경쟁력을 예측하라

- 권리금 변동 : 권리금이 낮아지기 시작하면 상권이 무너지기 시작하는 징후

- 배후 세대의 이동

- 초대형 백화점이나 복합쇼핑몰의 진출

17 입지경쟁력으로 노출을 확보하라

- 입지의 3요소 : 가시성, 접근성, 인지성
18 입지경쟁력을 갖춘 알짜상가

Tip. 유용한 상권 정보를 제공하는 사이트

1. 나이스 비즈 맵 NICEBIZMAP

2. 소상공인마당 상권정보시스템 sg.sbiz.or.kr
19 상가별로 알아보는 투자 키포인트

- 단지 내 상가 : 상권 경쟁력보다 입지 경쟁력을 살피는게 중요

- 근린 상가 : 알짜 상가의 주 타킷, 입지경쟁력이 가장 중요

- 상가주택 : 상권 변화의 영향력 내에 있는 곳인지 여부

- 스트리트형 상가, 주상복합형 상가, 신도시 상가 : 주의
20 상권의 생애 주기를 파악하라

- 도입기 : 상권 형성 시기, 공실 상가 많음

- 성장기 : 1층 상가 위주로 입점 완성, 권리금이 형성되는 시기

- 안정기 : 상권의 기틀이 잡히는 시기, 구매력 있는 고객 확보, 상권의 정점

- 하락기 : 중심 상권의 이동이나 상권의 소멸, 공실 상가 증가, 업종의 변동이 잦아짐
21 유명 상권 변화의 조짐을 포착하라

- 상권의 하락단계 : 권리금의 내림세 -> 임대 시 렌트 프리 기간 연장 -> 임대료 하락

- 신용카드 가맹점 수를 파악 : 지하철 역세권 상권의 강세, 근린상권의 진화, 대형 쇼핑몰의 강세
22 상권의 호재는 빠르게, 악재는 서서히 반영된다

- 호재 : 아파트 배후세대의 증가, 업무지구(일자리)의 증가

- 악재 : 대형 상권의 등장, 초대형 쇼핑몰의 등장, 약한 상권의 역 개통(빨대효과), 민폐 업종의 증가
칼럼: 서울휘의 알짜상가 이야기_선택은 기회와 연결된다
서울휘의 알짜상가 투자 사례 3

4부 트렌드를 읽어서 콘텐츠를 파악하라
23 트렌드를 포착하면 콘텐츠가 보인다

- 공유와 상생, 무인시대
24 콘텐츠경쟁력을 갖춘 알짜상가

- 죽어가는 상가도 살리는 콘텐츠의 힘
25 알짜상가의 가치를 높여줄 황금 업종

- 필수 업종, 우량 임차인
26 대기업 업종 vs 블루칩 업종

- 주요 대기업 업종 : 대교, 홈플러스 익스프레스, 패스트푸드

- 주요 블루칩 업종 : 약국, 병원, 편의점, 전문학원, 파출소, 산후 조리원
27 트렌드에 따라 뜨는 업종 vs 지는 업종

- 동물병원, 실버산업 vs 전자담배, 공차, 설빙, 피스터피자, 피자헛
28 변화가 일어나는 곳을 주목하라

- 주춤한 전통상권, 타격입은 명동, 뜨는 강북 골목

- 기회가 엿보이는 골목상권 : 문래동 창작촌 상권, 서울대입구역 상권, 용산의 열정도 상권
29 상권을 변화시키는 젠트리피케이션 현상과 도시 재생의 힘
칼럼: 서울휘의 알짜상가 이야기_임차인, 임대인 그 너머에 사람이 있다

에필로그

저자 : 이장용(얼티메이텀)

출판사 : 북아이콘

출판일 : 2016. 11. 5

머리말 - 경제적 자유는 어떻게 얻어지는가
생산의 3요소 : 토지, 노동, 자본

노동력만으로는 한계가 있으며, 3가지 중 2가지 이상을 가지고 있어야 점점 더 부유해진다.

저자 : 김수현

출판사 : 한국경제신문

출판일 : 2018. 04. 12

들어가면서

PART 1. 시장 흐름을 잡으면 부동산이 보인다
01. 큰 그림(숲)을 그려야 부동산이 보인다
부동산은 큰 맥락으로 보면 도시와 인구, 사회와 경제 그리고 정치 등 여러 가지 요인들이 복잡하게 얽혀서 가격이라는 독특한 결과를 발생시키는 분야이다.

02. 가격 흐름 변화의 원인

가격에 영향을 미치는 요소가 많지만 가장 중점적으로 살펴봐야 하는 것은 공급물량이다.

03. 가격 변화에 영향을 주는 요인들

04. 입주물량 정리와 분석하는 방법
1. 국토교통부 통계누리 : 주택 > 승인통계 > 주택건설실적통계(준공),  준공 실적 물량 = 입주 물량

2. 네이버 부동산, 다음 부동산 등

05. 입주물량 분석 사례

PART 2. 가격은 물량에 지배된다

부동산 매매가격 확인할 수 있는 곳

  - KB부동산 http://nland.kbstar.com > 부동산 정보 > KB부동산통계정보 > 월간/주간 KB주택 가격동향

    어떤 특정 시점(현재는 2015.12)의 가격을 100이라고 기준점을 잡고, 상승하면 100보다 큰 지수, 하락하면 작은 지수를 나타낸다. 

  - 국토교통부 통계누리 http://stat.molit.go.kr

  - 통계청 KOSIIS 국가통계포털 http://kosis.kr

  - 한국감정원 부동산통계정보 http://www.r-one.co.kr

01. 서울의 입주물량과 매매가격 분석하기

입주물량과 매매가격의 상관관계를 명확하게 찾기는 쉽지 않다.

한 가지 확인할 수 있는 점은 입주물량에 변화가 있으면 매매가격에 바로 영향을 주는 것이 아니라 어느 정도 시차를 두고 영향을 준다는 것이다.
02. 경기도의 입주물량과 매매가격 분석하기

서울의 가격 흐름과 유사
03. 부산과 대구의 입주물량과 매매가격 분석하기

서울과 경기도에 비해 수요과 공급 측면에서 이론을 어느 정도 잘 따른 지역
04. 대전과 세종의 입주물량과 매매가격 분석하기

서울, 경기, 6대 광역시의 공통점은 입주물량이 부족해지는 기간이 몇 년간 지속되면 매매가격은 점차 회복되고, 회복 후 몇 년의 시간 차로 매매가격은 정점을 보이게 된다는 것이다.
05. 부동산 정책은 나올 만할 때 나오는 것이다

시장이 과열된다고 생각하면 정부에서 시장에 개입할 것이란 정도는 예측하고 있어야 하며, 시장이 장기간 침체되어 있다면 정부에서 부양책을 들고 나올 것이란 예측도 할 수 있어야 한다.
06 경제 전문가일 필요는 없다
07. 시장이 필요로 하는 공급량 알아보기

시장이 필요로 하는 적정 공급물량을 구할 때 매년 증가하는 가구 수와 주택 멸실 세대를 이용한다.

가구 수와 주택 멸실수는 통계청에서 확인 KOSIIS 국가통계포털 http://kosis.kr
 - 인구에 관련된 통계자료 : 국내 통계 > 주제별 통계 > 인구 가구 > 인구 총조사 > 인구 부문

 - 가구에 관련된 자료 : 국내 통계 > 주제별 통계 > 인구 가구 > 인구 총조사 > 가구 부문

 - 주택 멸실 현황 : 국내 통계 > 주제별 통계 > 건설,주택,토지 > 주탹 > 주택 보급률 > 주택 멸실 현황

PART 3. 시장 흐름 변화의 시그널

01. 매매가격과 전세가격의 형국
침체되어 있는 시장의 매매가격이 회복되기 전 중요하게 살펴봐야 할 지표는 바로 전세가격 동향이다.

 - 매매가격지수와 전세가격지수는 KB부동산(http://nland.kbstar.com)의 시계열 자료 데이터를 참고

 - 주간 가격 변화 지표도 같이 체크 : KB부동산 자료의 "아파트 매매가격 증감률", "아파트 전세가격 증감률" 데이터 참고

02. 실수요 현황의 바로미터, 전세 지표

전세지표에는 전세가율, 전세수급지수, 전세거래지수 등이 있음

 - 전세수급지수는 0~200 범위이며 지수가 100을 초과할수록 '공급 부족' 비중이 높다.

 - 전세거래지수는 0~200 범위이며 지수가 100을 초과할수록 '활발함' 비중이 높다.

가격이 변한 특정 지수를 기억해야 하는 이유는 지수의 추이를 지켜보고 매수 타이밍과 매도 타이밍을 잡아야 하기 때문이다.
03. 분양권 시장의 지표, 미분양

공급물량 증가 > 미분양 증가 > 가격 하락 > 공급물량 감소 > 미분양 감소 > 가격 상승

특히 준공 후 미분양 아파트의 수를 주목해야 하는데 준공, 즉 입주 후에도 공실로 되어 있다는 것은 시장이 전반적으로 좋지 못하다는 시그널이다.

입주물량과 미분양 지표만 확인해도 시장의 흐름을 놓치는 일은 많이 줄어들 것이다.
04. 거래량에 따라 가격은 움직인다

아파트를 포함해 주택거래량 지표를 볼 수 있는 곳은 국토교통부 통계누리, 한국감정원과 통계청이다.

거래량은 가격에 선행하며, 증가든 감소든 추세적으로 거래량에 변화가 생겼다면 시장의 흐름에도 변화가 발생할 가능성이 크다.
05. 현장 분위기의 바로미터, 매수 매도세

매수세와 매도세지수는 아파트 시장에 집을 팔려는 사람이 많은지, 사려는 사람이 많은지 현장 분위를 확인할 수 있는 지표이다.

매수우위지수는 0~200 범위 이내이며 지수가 100을 초과할수록 '매수우위' 비중이 높다고 설명되어 있다.

지수가 상승할 때와 하락을 했을 때 추세적으로 흐름이 쉽게 변하지 않는다.
06. 가장 중요한 지표는 발품이다

지표나 데이터들은 조사하는 대상, 시기, 지역, 조사하는 방법에 따라 언제든지 오차가 발생할 수 있고 현장 상황보다 한 템포 느린 정보다.

시장 상황을 오판하지 않기 위해 현장에 자주 가서 직접 조사하고 시장의 분위기를 느겨봐야 한다.

발품시 확인해야 할 정보들

 - 첫째, 매물로 나와 있는 매매와 전세 물건 수

 - 둘째, 최근 매매와 전세를 찾는 수요가 어느 정도인지 여부

 - 셋째, 매매가격과 전세가격의 차이

 - 넷째, 전통적인 수요층의 특징

 - 다섯째, 주변 분양권 아파트와 정비구역 현황

PART 4. 부동산 흐름, 미래 공급량 예측으로 끝내자
재개발, 재건축, 택지개발, 주택·연립주택 매입부지 -> 아파트 분양 공공·민간 임대 -> 미래 공급량

01. 신규 분양물량으로 단기 시장 전망하기

2~3년 후 공급량(입주물량)을 구하는 방법은 신규 분양 아파트의 입주물량을 정리하는 것이다.

 - 아파트 분양 및 청약 정보는 아파트투유(http://www.apt2you.com)에서 확인한다.

 - 아파트 투유의 분양 정보를 확인 한 후 네이버 부동산(or 다음 부동산 or 부동산114)의 분양 정보도 함께 참고한다. (아파트투유 누락건 여부 체크)

입주물량을 정리하는 것은 많은 시간이 필요하다. 수작업으로 입주물량을 계속 정리하는 이유

 - 분양되는 아파트의 위치 정보를 확인하기 위해

 - 평형별 분양 세대수를 확인하기 위해

 - 분양 시점과 분양 가격을 파악하기 위해

 - 주상복합 아파트, 임대 아파트, 오피스텔 등의 공급물량을 파악하기 위해

 - 공유물량 데이터에 대한 신뢰성

중요 지역의 공급물량을 확인한 뒤 물량 과다 지역은 투자를 신중히 할 필요가 있다.
02. 인허가 및 착공 실적으로 중단기 시장 전망하기

주택 인허가 실적은 국토교통부에서 월말에 미분양 현황과 함께 제공

주택 인허가 실적과 착공 실적은 준공 실적을 찾는 방법(국토교통부 통계누리, 통계청)과 동일

※ 참고 : 주택건설 인허가란 주택건설 사업자가 대통령령으로 정하는 가구 수 이상의 주택건설사업을 시행할 때 시·도지사 또는 국토교통부 장관에게 사업계획에 대해 승인받은 업무를 말하며 그런 승인 받은 사항을 집계한 것이 주택건설 인허가 실적이다. 착공으로 연결되지 않는 경우도 있기 때문에 실적 물량이 정확하지 않을 수도 있다. 그리고 실제 준공까지 사업장에 따라 3~4년 정도 시간이 소요되기에 정확한 준공 시점도 알 수 없다.
03. 재개발·재건축 현황으로 공급물량 예측하기

각 지역의 재개발·재건축 사업이 어떤 단계에 왔는지 전체적으로 파악하고 있다면 향후 시장에 공급되는 아파트 양을 추정할 수 있게 된다.

서울의 클린업시스템(http://cleanup.seoul.go.kr), 부산의 정비사업통합홈페이지(http://dynamice.busan.go.kr), 그 외 도시는 시·도 정비사업 행정구역에 직접 문의
04. 택지지구 현황으로 공급물량 예측하기
택지지구나 신도시 현황을 정리해두면 향후 공급 방향성을 파악하기 쉽다.

 - 첫째, 분양아파트의 입주물량을 정리하면서 어떤 위치(택지지구 or 신도시)에 입주하는 아파트인지 찾아보기

 - 둘째, 택지지구의 아파트를 분ㅇ야하는 한국토지주택공사(LH)와 각 지역 도시공사의 홈페이지를 통해서 정보를 확인

 - 셋째, 지도를 이용하는 방법 > 다음이나 네이버 지도를 지적도 기능으로 보면 택지지구 지명과 점선으로 구역을 확인 가능

PART 5. 투자 지역 선정과 분석하기
01. 좋은 시그널을 보내주는 지역 찾기

공급 부족, 미분양 감소, 전세수급지수 상승, 매수우위지수 상승, 거래량 증가
02. 지역 분석 들어가기

자치구별 현황과 특징, 자치구별 아파트 가격 변화 분석과 원인, 자치구별 입주물량, 핵심 개발 계획과 정비구역 현황, 면적별 입주물량, 전세가율이 높은 지역
03. 자치구별 현황 파악하기

자치구별 지명과 위치 확인 후, 각 자치구의 부동산 평균 가격을 파악

대체적으로 부동산 가격이 높은 곳이 입지(교통, 학군)와 주거환경이 우수하고, 실수요자와 투자 수요가 선호하는 지역
04. 가격 변화도 순서가 있다
입지환경보다 가격 흐름을 먼저 확인해야 하는 이유

 - 투자금의 한계. 입지가 좋은 곳은 대부분 비싸다.

 - 입지환경이 좋은 곳이라고 영원한 가격 상승이 있는 것은 아니다.

05. 입주물량이 많은 곳은 피하라

자치구 입주물량은 월별단위로 조사하는 것이 좋다.

입주물량을 정리할 때 기간을 연간, 월간 단위로 미리 구분해 정리하고 실제 투자시 확인하기 쉽도록 관리해야 한다.
06. 개발 호재는 부동산 흐름이 좋을 때 가치가 높다

07. 아파트 면적별 물량에 따라 가격은 변한다
08. 전세가율이 투자금을 좌우한다
전세가율이 높다는 것은 초기에 소액 금액으로 수익 극대화를 올릴 기회가 된다는 의미가 있다.

전세가율이 높은 아파트 특징 2가지 :  입지가 좋아 살기 좋고 전세매물이 많지 않은 곳과 집값 상승의 기대가 전혀 없는 곳

PART 6. 회복기 시장과 활황기 시장
01. 나만의 투자 기준 세우기
02. 가성비 높은 아파트 찾기
03. 입지와 실수요
04. 아파트 단지 거래량 확인하기
05. 회복기 시장에 주목해야 할 분양권 시장

공급부족 > 미분양 아파트 감소 > 부동산 가격 상승 > 신축 아파트 분양가 상승 > 정비사업 수익성 상승 > 정비구역 조합원 입주권 가격 상승 > 공급 확대 > 미분양 증가 > 부동산 가격 하락 > 정비구역 사업성 악화
06. 가격 흐름에 따라 시장은 차별화된다
07. 활황기 시장의 꽃, 재개발·재건축
08. 부동산 시장 최고의 교재, 부산

저자 : 안동건

출판사 : 센추리원

출판일 : 2015.12.15

│들어가며│ 시장의 패턴을 읽으면 어떤 투자도 성공할 수 있다

Chapter 1. 부동산 차트란 무엇인가
01. 왜 차트를 봐야 하는가_ 높은 곳에서 보면 오를 때와 떨어질 때가 보인다
02. 부동산 시장의 관성_ 과거를 통해 현재를 보고, 미래까지 예측한다

 - 시장에는 관성이 있다. 움직이고 있던 방향이 갑자기 바뀌기는 어렵다.
03. 차트 투자의 기본원리_ ‘무엇을’ 사느냐보다 ‘언제, 어디서’ 사느냐

 - 투자가의 2유형 : 호재를 보고 투자(미래가치), 전세가율을 보고 투자(현재가치)
04. 상승세에도 주기가 있다_ 시장에 휩쓸리지 말고 현명하게 파도를 타자
05. 차트 자료는 어디서 보나_ 데이터는 생각보다 가까운 곳에 있다

 - KB국민은행의 KB부동산 http://nland.kbstar.com/  > 통계 > 월간 / 주간 시장동향

 - 한국감정원의 R-ONE 부동산통계정보시스템 http://www.r-one.co.kr > 정부3.0 공개자료실 > 공표 및 분석보고서

 - 미래에셋이 운영하는 부동산114 http://www.r114.com/ > 리서치 > 아파트종합지수(KOAPI) > 지역별지수

Chapter 2. 부동산 차트를 읽는 방법

 - 시간의 흐름을 따라가는 방법, 시간의 단면을 잘라서 보는 방법, 2가지를 동시에 입체적으로 보는 방법
06. 차트를 보는 큰 틀_ 종으로 흐름을, 횡으로 상황을 보자

 - 종 : 과거부터 현재까지 개별 지역의 시간 흐름을 살펴보는 방식

 - 횡 : 특정한 시점에 전체 지역을 동시에 비교해서 보는 방식

 - 종&횡 : 일정 기간 동안 여러 지역의 흐름을 동시에 보는 것
07. 반드시 봐야 할 3가지 차트_ 기준이 달라지면 보이는 것도 달라진다

 - 월간차트, 주간차트, 개별 단지차트
08. 월간차트 읽기 훈련_ 길게 보면 부동산 시장의 순환이 보인다

 - KB부동산의 월간 상승률 차트 : 한 달에 한 번, 월말 또는 월초에 발표

 - 자료에 활용되는 '지수'는 절대적인 가격이 아니라 특정시점을 100으로 놓고 비교하는 상대적인 가격

 - 전세가 많이 오르는지, 매매가 많이 오르는지, 거래가 증가하고 있는지 여부와 비슷한 지역들이 동조하는지 여부도 확인

 - 시장은 한 번 상승하면 대략 2년 동안 상승세가 이어지며 순환 : 임대차 계약 기간이 기본 2년인 것과 관련됨
09. 주간차트 읽기 훈련_ 시장의 다양한 모습을 파악하는 핵심 자료

 - KB부동산의 주택시장동향 자료 중 시계열 자료, 매주 금요일 업데이트

 - 매매증감/전세증감 : 아파트 매매(전세)가격 증감률, 전주 대비 매매가 또는 전세가 상승률을 지역별, 날짜별로 누적하여 표시

 - 매매지수/전세지수 : 아파트 매매(전세)가격지수, 13/03/11 부동산 가격을 100으로 기준 삼아서, 그보다 얼마나 비싸졌거나 싸졌는가를 숫자로 표시

 - 매매규모/전세규모 : 규모별 매매(전세)가격지수, 매매지수와 전세지수를 부동산의 크기별(대형, 중형, 소형)로 나타낸 것

 - 매수매도/전세수급 : 매매(전세)수급 동향, 매수심리와 전세심리를 보여주는 지표

 - 매매거래/전세거래 : 매매(전세)거래 동향, 실제 매매 또는 전세 거래가 얼마나 이뤄지고 있는지 보여주는 지표

 - 체크 1순위 매매증감/전세증감 : 매매가와 전세가의 차이가 좁아져 전세가율이 높은 곳, 또는 앞으로 높아질 곳을 예상하여 투자

 - 체크 2순위 매수매도/전세수급 : 매도세 우위인지 매수세 우위인지 가격 변동을 부추기는 심리를 확인

 - 체크 3순위 매매거래/전세거래 : 가겨의 상승이 실제 거래인지 단순히 호가만 오른건지 거래동향을 확인

10. 단지차트 읽기 훈련_ 실제 투자할 물건을 꼼꼼히 살펴보자

 - 단지차트 : 원하는 물건의 최근 매매가 올랐는지, 2년 동안의 전세가 올랐는지, 바닥에서 반등했는지, 고정은 얼마인지 등 체크

 - 단지차트 보기 전 시/구 차트도 반드시 체크 : 집값은 구에 따라 학군과 복지혜택 달라져 시/구 단위로 결정됨

Chapter 3. 차트 속 정보 활용하기

11. 가격에도 패턴이 있다_ 강남과 동조하는 지역 vs 동조하지 않는 지역

 - 강남권 시장(강남구 차트와 동조) : 강동구, 송파구, 서초구, 양천구, 분당, 용인, 평촌

 - 비강남권 시장(노원구 차트와 동조) : 성북구, 도봉구, 관악구

 - 은마아파트 > 강남구 > 강남4구 > 분당, 평촌, 용인, 수지, 영통 순으로 움직임 예상가능

 - 강남구 > 노원구 > 관악구, 성북구, 도봉구 순으로 움직임 예상 가능
12. 비슷한 패턴 찾기_ 강남과 노원을 기준으로 수도권을 예측하라

 - 강남구 : 분당구(성남), 동안구(안양), 영통구(수원), 일산, 광명시 철산동 중대형아파트

 - 노원구 : 성북구, 도봉구, 의정부, 계양구(인천), 강서구, 광명시 하안동 소형아파트
13. 꼭짓점으로 강남성 지역 찾기_ 2007년 1월 최고점을 찍은 지역을 찾아라
14. 꼭짓점으로 비강남성 지역 찾기_ 2008년 7월 최고점을 찍은 지역을 찾아라
15. 지방 시장 분석하기_ 서울?수도권과는 또 다른 패턴의 시장
 - 지방 시장의 상승이 완성되는 시점은 중대형 아파트의 상승까지 마감되는 시점

 - 시세가 비싼 단지부터 싼 단지로 내려오면서 알아보기

 - 국토교통부 <월별 주택 매매 거래량> 자료로 시세가 높은 단지 확인 가능

16. 실제 사례를 통한 연습_ 차트를 어떻게 활용하고 어떻게 투자할 것인가

Chapter 4. 시장의 큰 흐름 통찰하기
17. 현재가치와 미래가치_ 전세가는 사용가치, 매매가는 프리미엄 가치

18. 부동산 시장의 사계절_ 싹이 트고, 우거지고, 무르익고, 저물다

19. 부동산 시장의 겨울_ 매가 하락과 전세난으로 혹독하게 압축되는 계절

 - 호가가 의미가 없음, 전세가가 눈에 띄게 상승, 매매가가 하락할수록 전세난 심화
20. 부동산 시장의 봄_ 단단히 압축된 씨앗부터 싹이 돋는다

 - 전세가 상승이 매매가 상승보다 높다. 투자자보다 실수요자가 더 많이 매입

 - 전세가가 지속적으로 상승함에 따라 매매가도 반등하게 되면, 자연스레 실수요자들의 유입이 증가
21. 부동산 시장의 여름_ 가격이 최고점을 찍고, 호재가 주목받는 시기

- 투자수요가 실수요보다 많아진다. 전세 가격보다 매매 가격이 더 많이 상승
22. 부동산 시장의 가을_ 뒤늦은 공급 폭탄과 가격 하락에 대비하라

- 공급이 수요보다 많다.

Chapter 5. 차트 투자의 실전사례
23. 실전사례① 전업투자자 A씨_ 총 투자금 1억 원으로 아파트 100채를 채우다
24. 실전사례② 프리랜서 B씨_ 뚝심 있는 지방 투자로 3년 만에 600% 수익
25. 실전사례③ 울산에서 온 C씨_ 분당과 평촌 신도시를 천만 원으로 산 비결
26. 실전사례④ 부부 투자자 D씨_ 가장 뜨거웠던 염창동에서 황금 타이밍을 잡다
27. 실전사례⑤ 방송업 종사자 E씨_ 너무 오른 지역을 피해 다음 오를 곳을 찾다
28. 실전사례⑥ 주부 F씨_ 오르고 있음을 확인한 후에 사도 늦지 않다

Chapter 6. 멀리 보고 오래 가는 전략 세우기
29. 초보 투자가를 위한 전략적 조언_ 당장의 수익보다 시스템을 익혀야 할 시간

 - 현금이 떨어지지 않게 하라 / 항상 투자금 규모를 생각하라 /동시에 3채 이상 매입하지 마라

 - 2년 이상 꾸준히 투자하라 / 투자는 안전하면서 즐거워야 한다 / 조급해 하거나 무리하지 마라
30. 중급 투자가를 위한 전략적 조언_ 개별 물건을 넘어 흐름을 보는 안목을 키우자

- 가장 필요한 것은 시장의 흐름을 파악하여 새로운 시장을 찾아내는 기술

 - 오르는 곳에 집중하라 / 시장은 연결되어 있다(매매와 전세) / 투자는 끊임없는 단순화와 반복이다
31. 고수 투자가를 위한 전략적 조언_ 10년 단위로 바뀌는 시장의 패러다임을 읽자
- 현재가치에서 미래가치, 다시 현재가치로 / 당장은 개발보다 사용가치를 우선 생각할 것

 - 가계부채보다 공급 폭탄이 더 문제다 / 부정적 전망에 홀리지 말고 냉정하게 바라보라

│마치며│ 오래 가는 투자자가 결국 크게 웃는다

저자 : 신현강(부룡)
출판사 : 지혜로
출판일 : 2017.06.07

추천의 글 - 평생 이기는 부동산 투자를 위한 지침서
프롤로그

1 단계
부동산 투자를 위한 기초를 다져라!

01 가격이 상승하는 부동산을 찾자
: 부동산 가격이 오르고 내리는 원리

   - 상품가격 = 수요 / 공급

   - 수요가 늘어나면 가격은 상승하고, 공급이 감소하는 경우에도 가격은 상승한다.

   - 반대로 수요가 줄거나, 공급이 늘어난다면 가격이 하락하므로 피해야 하는 투자 지역이다.

   - 투자 수요가 유입되는 곳에서 (실수요 증가가 예상되는 것보다) 더 큰 수익이 나온다.
: 가격이 오르는 부동산을 찾기 위해 기억해야 할 ‘세 가지 흐름’

   - 부동산 정책은 시장의 수요를 변화시킨다.

   - 정책은 입지를 만들고, 입지는 수요를 부른다.

   - 수요는 또 다른 수요를 부른다.
: 최대한 싸게 사는 방법 ? 급매물 투자
   - 급매물 투자로 위험은 줄이고 수익은 높인다.

   * 급매물 투자 포인트

    1) 금매물 출현 시기 노리기

      - 비수기 (8월, 11~1월)

      - 신규 택지 지구 입주 시점

      - 정부의 부동산 관련 정책이 규제로 전환되는 시점

    2) 관심 지역의 시세 정확하게 파악하기

      - 중개업소 방문 전 인터넷을 통한 시세 파악

      - 중개업소를 통한 시세 및 시장 분위기 파악

    3) 공인 중개사와 인적 네트워크 형성하기

    4) 권리관걔 및 물건 자체의 하자 여부 검토하기

    5) 저렴하고 좋은 물건이라면 과감하고 빠른 결정 내리기

02 정확한 시세 파악이 먼저다
: 시세를 파악하고 비교하는 여러 가지 방법

   - 포털 사이트에서 매물 검색, KB시세 조회, 국토교통부 실거래가 조회, 중개업소에 문의
: 인터넷에 올라온 허위 매물 골라내는 방법

   - 가격이 너무 낮은 매물은 의심, 거래가 완료되었는지 확인

03 성공적인 아파트 투자를 위해 기본 상식을 갖추자
: 아파트와 아파텔 면적 제대로 알기

   - 아파트 분양 면적(공급 면적) = 전용 면적 + 주거 공용 면적

   - 아파텔 분양 면적(계약 면적) = 공급 면적(전용 면적 + 주거 공용 면적) + 기타 공용 면적

   - 안목 치수(아파트)와 중심선 치수(오피스텔)
: 한 단지에서도 시세 차이가 큰 아파트 찾기

   - 베이가 많을수록 유리 : 채광이 좋고, 환기가 잘 된다.

   - 탑상형(타워형)보다 판상형 구조가 더 좋다. (채광, 환기 면에서 더 실용적)

   - 일조권, 조망권, 소음, 사생활 침해, 역세권과 학군 등 생활의 편의성이 가격을 결정
: 대형/중형/소형 평형의 가치는 정해져 있지 않다

   - 선호하는 평형은 시기와 지역에 따라 다르다.

   - 시기에 따라 변하는 수요에 맞추고, 관심 지역의 고정 수요층을 확인하라

[칼럼] 왜 시세 차익 투자가 필요한가
  1단계 : 현금 흐름 투자와 시세 차익 투자 병행

  2단계 : 1단계에서 얻은 시세 차익으로 다른 투자 물건 매입

  3단계 : 새로운 투자로 현금 흐름과 시세 차익 추가로 발생

2 단계
부동산 투자 쉬운 것부터 시작하라!

01 공인 중개사와의 관계가 투자 수익을 결정한다
: 내가 원하는 매물을 주는 중개업소 찾기

   - 공인 중개사도 나를 평가한다. 당장 계약을 할 수 있다는 인상을 심어준다.

   - 물건지 중개업소(매물지역에 오랫동안 영업하여 매물이 많고 안정적인 곳)의 양타 중개를 활용하라.

   - 매물이 많고 영업 능력이 뛰어난 중개업소(일반적으로 대로변이나 코너에 위치한 중개소)를 찾아라.
: 일반 매물을 급매물로 만드는 방법

   - 공인 중개사를 협력자로 만들어라.

   - 협상의 기술을 발휘하라 : 헐뜯거나 아니면 말고 전략, 매도인의 동정심 유발 전략

   - 전/월세가 들어있는 매물을 노려라
: 법적 효력이 있는 계약서, 꼼꼼하게 작성하는 요령

   - 거래 당사자의 '인적 사항'을 정확히 확인하라

   - '특약 사항'을 꼭 계약서에 기재하라

   - 입금 전에 반드시 '등기부 등본'을 확인하라

   - '중개 대상물 확인 설명서'를 수령하라
: 계약금과 중도금 입금의 중요성

   - 계약금 입금 후 계약 해제시 수령자는 두 배를 보상해야 한다.

   - 중도금 입금 시 계약을 해지할 수 없다.

   - 계약금이나 중도금 입금시, 등기부등본 소유주 명의 통장에 입금하는 것이 좋다.

02 시세 차익이 큰 아파트를 찾는 방법
: 도장 찍는 순간 돌이킬 수 없다! 현장 조사가 답이다!

   - 제일 먼저 지도에 익숙해져라

   - 현장에서 꼭 확인할 내용 : 해당 지역의 입지분석, 대상 주택의 시세조사와 하자 여부 확인

   - 지역 커뮤니티(맘 카페)를 전담 비서로 활용하라
: ‘학군’ 파악으로 돈 되는 아파트 찾기

   - 학군 투자의 핵심 키워드는 초등학교로 신설 초등학교 주변이나 통학 거리가 가까운 곳을 노려라

   - 초/중/고가 몰려 있으면 더욱 좋다

   - 중산층이 많이 거주하는지 확인 : 소형보다는 30평대 이상인 지역
: ‘역세권’ 파악으로 돈 되는 아파트 찾기

   - 단순히 역과의 거리만 판단할 것이 아니라 주변 환경도 확인이 필요

   - 회사가 밀집된 지역, 그 중 강남과의 접근 거리를 따져보는 것이 중요

   - 경전철보다는 중전철을, 지상철보다는 지하철을 먼저 고려하는 것이 중요

   - 전철 역세권 거론지의 대단지를 노려라

   - <국가 철도망 구축 계획>에 들어야 사업 추진이 가능 : 3층 법칙(계획 발표, 착공, 준공)

[칼럼] ‘싸다’와 ‘저평가’의 의미를 이해하라

  1. 까거나 비싼 것의 판단 기준은 항상 같지 않다.

  2. 동일한 부동산에 대한 '생각의 차이'에서 기회가 생긴다.

03 ‘저평가 부동산’에 투자하는 방법
: ‘매매가 대비 전세가 비율’로 저평가 부동산 찾기

   - 정상적인 전세가 비율인 시장(50~60%) : 수급 불균형으로 전세가 상승은 최적의 투자 시기

   - 전세가 비율이 상승하는 시장(70~80%) : A -> B -> C급 지역 순서로 실투자금이 적은 곳 노리기

   - 전세가 비율이 매매가를 위협하는 시장(80~90%) : 실투자금이 적은 곳보다는 입지가 좋은 곳 선택
: ‘급매물’을 기준으로 저평가 부동산 찾기

   - 미래에 '당신이 현재 산 가격보다 높은가격으로 구매할 매수인이 있을 것인가?' 를 기준으로 저평가를 판단
: ‘지역 변화’를 기준으로 저평가 부동산 찾기

   - 주변과의 시세 비교, 입주 시점의 매수인의 입장을 생각, 미래의 지역 변화를 예상
: 스스로 저평가된 곳 만들기 - 경매
: 새로운 저평가 지역 찾기 ? 생각의 확장

[칼럼] 똑같은 가격이라도 상승기에는 싸고 불황기에는 비싸다

  - '똑같은 가격'에 구입을 하더라도

    상승기에서 하락기가 될 때 사면 상대적으로 '고평가'된 부동산을 사는 것이고 하락기에 사서 상승기에 접어들면 '저평가'된 부동산을 사는 것이다

3 단계
1억 원 이상의 수익을 거두는 부동산을 찾아라!

01 ‘신도시’의 적절한 투자 시기 및 저평가 부동산 찾는 방법 ? 중동 신도시 사례
: 부천 중동 신도시의 시세 변화
: ‘지역 뉴스’ 검색으로 주변의 변화 가능성이 높은 곳을 찾아라
: ‘퍼즐 맞추기’를 통해 기존 정보를 더욱더 구체화하라

   - 하나의 정보는 하나의 현상을 설명하고 있지만, '취합된 정보'는 미래를 미리 보여준다.
: 대중들이 눈앞의 호재만 보고 판단할 때, 그 다음 움직임을 생각하라

   - 사람들은 실체가 드러나기 시작하면 그 때부터 관심과 수요가 점점 증가한다.

   - 미래에 가격이 어떻게 변화할지 꾸준히 정보를 찾고 취합하여 '본인만의 투자정보'를 만들어야 한다.

   - 그리고 그 정보를 통해 앞으로 '대중들의 움직임'이 어떠할지 먼저 생각하고 기회를 선점해야 한다.

02 큰 수익을 얻을 수 있는 ‘미분양’ 아파트 투자 방법 ? 원흥 지구 사례
: 다른 사람들은 관심 갖지 않는 미분양 아파트
: 보석이 될 미분양 아파트 골라내기

   - '지도'를 통해 장점 찾기, 주변 지역과의 '시세 비교'로 장점 찾기, 지역의 '개발 정보'로 장점 찾기
: 미분양 아파트가 보석이 되어가는 과정
: 미분양 아파트 투자 시 추가로 알아야 할 사항

   - 절호의 투자 기회를 잡기 위해서는 '불안 요소 제거'가 '장점 찾기' 못지 않게 중요하다

   - 정부의 의도를 파악하라, 언론에 휘둘리지 마라, 부동산 가치가 뛰어나면 규제는 장애가 되지 않는다.

   - 불확실성과 불안감의 실체가 알고 보면 큰 의미가 없는 것은 아닌지, 일정 시간이 지나면 자연적으로 해결될 문제는 아닌지 끊임없이 고민하는 과정이 필요하다.

[칼럼] 언론과 반대로 하면 성공한다?!
   - 언론은 허풍쟁이, 따라쟁이, 엄살쟁이, 뒷북쟁이 이다.

4 단계
상승장뿐 아니라 하락장에서도 수익을 거둬라!

01 ‘시장의 사이클’과 부동산 투자 타이밍
: 부동산 시장의 네 단계 사이클

   - 경기 순환 과정(경기 사이클) : 불황 > 회복 > 호황 > 후퇴

   - 부동산 시장의 사이클 : 침체기 > 회복기 > 상승기 > 급등기
: 시장의 흐름에 따라 투자 방법도 달라야 한다

   - 1단계(침체기) : 시세 차익을 기대하기 어려운 시기라 경매 등을 통한 수익형 투자

   - 2단계(회복기) : 전세가격 상승하는 시기로 갭투자와 분양권 투자

   - 3단계(호황기) : 분양권 시장의 열기가 A급 입지 지역에 대한 투자

   - 4단계(급등기) : 외곽 지역의 갭 메우기 투자
: 지금 부동산 시장은 어떤 시기인가?

02 ‘정부의 정책’과 부동산 투자 타이밍
: 고수는 ‘정부의 입장’을 잘 이해하고 활용한다

   - 시장의 안정이라는 목표를 달성하기 위해 침체기에는 규제를 적절히 풀어 경기 상승을 유도하고, 상승이 과하면 규제를 강화해 상승을 억제
: 고수는 정책에 따른 ‘수급의 변화’를 살핀다

   - 정부 정책의 옳고 그름을 논하기에 앞서, 정책 방향의 전환이 앞으로 시장에 어떤 영향을 미칠 것인지에 대해 더 관심을 가질 것
: 고수는 ‘군중 심리’를 잘 이용한다
: 고수는 항상 ‘시장 리스크’에 대비한다

   - 진짜 고수는 한 번에 큰 돈을 버는 사람이 아니라, 긴 시간동안 큰 실패 없이 꾸준히 투자하는 사람이다.

[칼럼] 부동산 시장의 사이클이 나타나는 이유

  - 부동산 시장을 움직이는 3대 요소 : 정부(정책), 기업(공급), 가계(수요)

  - 정부의 정책이나 가계의 수요 변화는 시장에 즉각 효과가 나타나고, 기업이 주택을 시장에 공급은 2~3년 시차가 있어서 수급의 불균형이 가격의 등락을 만든다. 

03 ‘상승장’에서 투자하는 방법
: 상승장의 투자 기술 첫 번째, ‘입지’에 주목하라

   - A급 지역에 투자, <도시 기본 계획>을 통해 중심지와 개발 방향을 예상
: 상승장의 투자 기술 두 번째, ‘가격 차이’에 주목하라

   - 상승장에서 수익을 낼 수 있는 기회는 한 번만 있는 것이 아니다.

   - 보통 중심지 > 부심지 > 외곽지 순서로 이동하며 가격이 상승(갭 메우기 현상)
: ‘갭 메우기 투자’ 사례 (1) 화정과 능곡
: ‘갭 메우기 투자’ 사례 (2) 삼송 지구

04 부동산 투자의 완성은 ‘매도’
: 수요와 공급의 변화를 확인하라

   - 매도인 우위의 시장에서 팔아야 한다.

   - 입주 물량이 많은 시기를 피해야 한다.

   - 규제 정책 발표 직후의 매도는 절대 금물이다.

   - 전통적인 비수기를 피해야 한다. (1~2월, 7~8월)
: 매수인의 심리를 이용하라

   - 돈이 모이는 집이라는 점을 강조, 깨끗한 집, 주부들이 좋아하는 인테리어
: 욕심을 버려라! 그것이 돈 버는 방법이다!

   - 하나의 물건으로 최대 수익(최저점에 사서 최고점에 파는)을 추구하지 말고 적절한 시기에 매도

   - A급 지역 물건을 가장 나중에 매도

에필로그

저자 : 빠숑(김학렬), 서울휘(배용환), 아임해피(정지영)

출판사 : 다산북스

출판일 : 2018.03.26

프롤로그_ 행복한 부동산 라이프 함께할까요?

1장 다 함께 외쳐볼까요? 입지, 입지, 입지!
집값이 떨어지면 사겠다고요?

- 집을 못 사는 사람들 : 오르면 비싸서 못사고, 내리면 더 떨어질까 못사고

 - 대출도 고려해서 집 살 여력이 된다면 직주근접 1순위 지역에 4~5년 뒤 입주를 고려하여 매수가 유리

절대 팔지 않을 입지에 투자하세요

 - 부동산 투자는 시간을 두고 장기적으로 접근, 오래 보유할 경우 주택임대사업자 등록이 유리
미분양 단지에도 기회는 있습니다

 - 미분양의 원인 3가지 : 입지가 안 좋아서, 가격이 비싸서, 물량이 너무 많아서

 - 일분 미분양과 준공후 미분양을 구별할 것 : 준공 후 미분양은 위험
위기가 오면 어떻게 대처해야 하나요

 - 위기가 오히려 기회다. 좋은 물건을 고를 수 있는 안목을 갖추는 공부가 미리미리 필요
내 삶을 주도하는 행복한 전업 투자자가 되려면?

부동산 정책에 대처하는 우리의 자세

똘똘한 한 채만 산다면? 내가 살고 싶은 집!
 - 빠숑(한강뷰), 서울휘(자연 프리미엄), 아임해피(직주근접)

2장 부동산 투자, 쉽게! 재미있게! 자신있게!
누구에게나 처음은 있습니다
- 부동산 투자는 인플레이션 헤지이며, 부동산 공부는 결국 사람 공부다

경매는 부동산 공부의 지름길입니다

- 경매로 부동산 투자를 안하더라도 공부를 하면 부동산 보는 안목이 생기며 상권의 흐름도 알 수 있다.
꼼꼼히 따져봐야 할 게 많은 오피스텔 투자

- 입지가 좋고 주변 경쟁상품이 없다면 오피스텔 투자도 좋다.

 - 초역세권(도보 5분 이내)이며, 인근에 오피스텔이 추가 가능한 땅이 없어야 한다.
1인 가구의 증가로 뜬 셰어하우스

- 셰어하우스 투자는 1인 가구 트렌드에 대한 이해가 반드시 필요하며, 경매 입찰시에도 셰어하우스를 염두하고 접근하는게 좋다.
효과적인 임장을 위한 실용 꿀팁!

- 매매 임장은 상품보다 입지를 보는게 핵심과제이며, 사전 임장(손품)을 반드시 선행되어야 한다.

 - 공인중개사 방문시 사무실도 여러군데 다니고 남자 소장, 여자 소장 다양하게 만나서 다양한 관점의 정보를 수집
분양권은 실거주로 접근하세요 (해안선)

- 분양권은 실거주 관점에서 접근을 권장하고, 모델하우스 방문도 전략이 필요핟.

 - 단지도를 보고 일조권 파악 유닛 모형도 꼼꼼히 살펴서 선호하는 구조, 좋은 마감재 여부 등 체크
재개발 투자는 리스크 관리가 핵심입니다 (붇옹산)
- 리스크를 줄이기 위해 관리처분 이후가 안전하며, 가장 중요한 것은 전체 시장의 흐름을 읽는 것

3장 여전히 좋은 호재가 많은 한강 남쪽
40년간 대한민국 넘버원 강남구
서울시가 공인한 강남4구 강동구
마지막 대형 호재 마곡을 껴안은 강서구
임대 수요가 풍부한 관악구
쾌적한 환경으로 변신할 구로구
대규모 개발 부지가 많은 금천구
작지만 강한 서울의 중심 입지 동작구

4장 저평가 우량주가 많은 한강 북쪽
도심과 가까운 가성비 갑 강북구
한강을 예쁘게 낀 매력 입지 광진구
투기지역으로 묶인 미래가치 만점 노원구
동북권 중심이 될 창동을 껴안은 도봉구
도시재생으로 탈바꿈 중인 동대문구
메인 일자리 어디든 가기 편한 마포구

5장 서른 살 생일이 더 기대되는 1기 신도시
한번 들어오면 나갈 수 없는 욕망 입지 분당
강남 접근성까지 좋아질 최적의 주거환경 일산
중산층을 위한 쾌적한 교육도시 평촌
수요가 검증된 출퇴근이 편한 도시 중동
실수요자를 위한 자급자족의 도시 산본

6장 부동산 고수들과 한 걸음 더 들어갑니다
부동산은 자산을 담는 그릇입니다 (아기곰)

- 인플레이션 헤지 : 화폐를 일정한 가치를 갖는 상품(예: 부동산)으로 바꾸어 보유하는 일

 - 부동산은 기본적으로 자산을 담는 그릇

 - 부동산 매매는 투기 수요가 들어오는데, 전세는 투기 수요가 없다.

 - 지역 중심으로 부동산 투자를 할 때는 호재가 있는 곳에 주목

 - 호재가 있는 지역에서도 저평가된 지역에 투자

 - 새 집과 입지 사이에서 고민이라면 무조건 입지가 우선

 - 투자에서 가장 지켜봐야 할 부분이 종목과 타이밍

 - 인구 줄어드는 것으로 부동산 하락을 걱정하지만 인구 문제 하나로 성급하게 판단하는 것은 금물
학군을 보면 부동산의 미래가 보입니다 (월천대사)

- 좋은 학군은 탄탄한 실수요를 보장하기 때문에 절대 배신하지 않는다.

 - 학군은 단기간에 형성되는 것이 아니기에, 기존 프리미엄도 단기간에 생기지 않는다. 10년 정도 바라보고 투자하는 것이 좋다.
미래가치를 선점하는 지역분석의 모든 것 (골목대장)

- 지역분석은 호재와 미래가치의 선점

 - 교주일인자학 : 교통환경(2순위), 주거환경(3순위), 일자리환경(1순위), 인프라환경, 자연환경, 학군환경

 - 교통환경은 도로와 전철, 주거환경은 재건축과 재개발
시장의 심리와 사이클을 읽는 부동산 투자 (부룡)

- 부동산의 입지가 중요하며, 시간이 흐르면서 사람의 심리도 굉장히 중요

 - 특정 지역을 투자할 때, 바로 옆 지역의 대장주가 어떻게 움직이는지 확인하고, 그에 따른 투자가치를 고려

 - 호재에 따른 타이밍을 맞추는 것은 굉장히 어렵지만, 사이클과 정책에 맞춘 것은 상대적으로 덜 어렵고 성공 가능성도 높다

 - 사회 경기가 침체기 - 회복기 - 호황기 - 침체기 를 반복하는 것처럼 부동산 경기도 똑같다.

 - 규제 정책 발표 직후 매도는 절대 금물

 - 가장 싸게 사서, 가장 비싸게 팔겠다는 욕심을 버릴 것

무주택자를 위한 핵심 투자 전략 (복부인)
- 투자의 기본은 목돈 마련

에필로그_ 내 집 마련 지금 당장 시작하세요!

저자 : 시루

출판사 : 다온북스

출판일 : 2017.07.01

프롤로그_ 큰돈이 없어도 할 수 있는 부동산 투자

1장. 월급만 가지고는 살 수 없다
 대한민국에 살려면 부동산 공부는 필수다

  - 돈과 관련된 걱정 3가지 : 자식, 자신, 부모와 관련된 돈들
 직장인이 투자를 시작해야만 하는 이유

  - 행복은 상대적인 것으로 비교 집단 내의 상대적 수입에 의해 좌우된다

  - 투자는 자주 할수록 성공 확률이 높다

  - 결론 : 소액으로 매월 투자하자
 소액으로 나만의 해피트리를 만들어라
 부동산 투자가 아직 유효한 이유

  - 오르는 아파트는 항상 있다 :아파트 소액투자, 재개발, 경매 등

  - 우리나라는 아직 인구밀도가 높다 : 토지 소액투자

  - 싸게 사는 방법이 있다 : 토지 소액투자

 소액투자, 어떻게 시작하면 좋을까?

  - 기본기 : 책,  성장기 : 강의

  - 실천기 : 강의를 들으면서도 실천 시작 가능, 상담도 받을 수 있으니 1석2조

  - 10권의 책보다 2번의 강의 낫고, 2번의 강의보다 1번의 경험이 좋다.
 방방곡곡에 나만의 씨를 뿌리자

2장. 투자의 고정관념을 버려라
 직장인을 위한 소액 부동산 접근법

  - 경매는 투자의 기본이다

  - 어려운 물건이 아니라, 쉬운 지상권, 지분경매로 나온 토지에 소액투자 가능하다

  - 사례 : 지상권 없는 비닐하우스가 있는 토지 -> 철거되기 싫어하는 비닐하우스 주인에게 판다

  - 아파트 소액투자도 공부하자 : 갭투자
 투자 유망지역은 항상 있다

  - 매수시기 : 전세가 체크 -> 원하는 가격대의 전세가가 있으면 매수 (갭투자로 원하는 최저 비용)

  - 매도시기 : 입주 물량 체크 -> 많이 부족할수록 좋음 -> 원하는 가격대에 매도 가능
 아파트 투자의 핵심은 수요와 공급이다

  - 졻게 : 교통, 편의서설, 학군  /  넓게 : 금리, 정책, 환율, 수요와 공급

  - 금리 : 대세 하락기에는 적극적으로 부동산 투자, 대세 상승기는 관리하는 투자

  - 정책 : 완화책일 때는 적극적으로 투자, 규제책일 때는 관리

  - 수요 예측 3가지 : 정부나 공공기관의 예측 자료를 참고 / 세대수 증가 + 주택 멸실수 / 인구수 x 0.005
 엑셀, 차트를 그릴 줄 몰라도 투자할 수 있다

  - 아파트 가격은 단기적으로 '심리'에 반응, 중기적으로 '공급'에 연동, 장기적으로 '입지'에 수렴

  - 아파트 투자의 비결 : 매매지수, 전세지수, 인구수, 세대수, 입주물량, 미분양

  - 입주물량이 유일한 선행지표로 가장 중요
 토지 지분경매에 관심을 갖자

  - 지분 경매로 나오는 3가지 : 상속, 부부 공동명의, 문중재산

  - 지분 경매가 좋은 이유 : 수익 예상 가능하고 안전하며 처분이 쉽다
 1년 단위로 목표 수익을 정해보자 - SMART한 목표설정

   Specific (명확하고), Measureable (측정 가능하며), Attainable (실형 가능하고)

   Relevant, Realistic (현실적이며), Time-bound (완료시한이 있어야 한다

3장. 흐름을 파악하면 투자가 쉬워진다
 물건 분석과 흐름 분석을 함께 해야 하는 이유

  - 흐름 분석 : 저점에 사서 고점에 판다 / 시장 동향 파악 / 숲을 보기

  - 물건 분석 : 저가에 사서 고가에 판다 / 경공매 활용 / 나무를 보기

  - 숲과 나무를 모두 함께 봐야 한다
 투자 실력을 키우는 비법 - 복기노트

  - 이 물건을 취득하게 된 경위 : 고수가 찍어줘서? 주체적으로? 물건과 사랑에 빠져? 등등

  - 매수 당시의 시장 상황 : 공급이 많은지 적은지, 상승기인지 하락기인지

  - 거래 부동산 : 다음에 또 가고 싶은지, 이번으로 끝인지

  - 세입자 특징 : 세입자가 이 집을 선택한 이유. 교통,학군,직장 등

  - 아쉬웠던 점 : 마음에 걸렸던 사항

  - 다음에 적용해보면 좋을 사항 : 이런건 다음에 해보고 싶다

  - 총평 : 부동산투자를 그만둘지, 계속할지
 전세가율 60%가 넘어갈 때 시작하는 아파트 일반 매매

  1) 가격 변화에 따른 4가지 상황

   - 매매가와 전세가 모두 상승하는 시기

   - 매매가는 상승하고 전세가는 보합하는 시기

   - 매매가와 전세가 모두 하락하는 시기

   - 매매가는 하락하고, 전세가는 상승하는 시기

  2) 전세가율이 60%를 넘어갈 때가 아파트를 취득하기 좋은 시기
 ‘갭’이 벌어질 때 움직이는 재건축, 재개발

  - 전세가는 보합인데, 매매가가 상승 -> 재개발, 재건축에 관심을

    하우징헤럴드 (www.housingherald.co.kr) / 아유경제 (www.areyou.co.kr)

 공급폭탄은 경매에 큰 장이 서는 신호
  - 상승기 초기, 매물이 없는 지역의 공략한다 : 경매의 경우 신건

  - 아래의 경우와 경매로 취득했을 때 토지거래 허가 예외

  - 취득 방법 : 경매, 공매, 신탁공매, 예금보험공사 (www.kdic.or.kr)

4장. 초보 투자자를 위한 아파트 매매 접근법
 부동산은 현장에 답이 있다

  - 빅데이터도 현장에 후행하며, 우량 물건도 현장에 있고, 변화도 현장에서부터 온다.
 투자 지역 선정시 고려사항 4가지

  - 공급확인 -> 수요예측 -> 미분양 추이 -> 전세가율 확인(매매/전세 증감)
 아파트 선정시 참고할 것 3가지

  - 지역 선정 후 특정 단지를 찾을 때 : 조인스랜드의 테마 검색, 네이버 부동산, KB과거시세 조회
 매매 타이밍 찾기, 공급과 연동시키자

  - 매도 시기의 주변 입주 물량까지 고려한 후 매수해야 한다.
 아파트 소액 투자, 안전하게 할 수 있다
 만들어가는 재미가 있는 소액 투자의 조건

5장. 300만원으로 시작하는 마법의 소액 투자법
 300만 원, 500만 원으로 해피트리 만들기

  - 소액물건 : 지분토지, 지상권, 가족묘, 구분상가 등
 1,000만 원 이상이면 투자 대상을 넓게 보자

  - 새우 양식장, 지상권의 틈새인 축사, 현물분할 안되는 단독주택과 아파트, 경지정리된 지분
 토지 투자, 단기와 장기를 병행하자
 이기는 게임으로 세팅하라 : 선순위 임차인 있는 물건

6장. 먼저 준비하는 노후연금 셀프 설계법
 더 많이 내고, 더 늦게, 더 조금 받게 될 연금
 농부가 아니어도 농지연금은 알고 가자 : 농지연금포털 (www.fplove.or.kr)

  - 만 65세 이상의 농업인이 소유한 농지를 담보로 노후생활 안정자금을 매월 연금 형식으로 지급받는 제도

 농지연금 투자 전략

  1. 공시지가가 시세보다 높은 토지를 낙찰받은 후

  2. 선순위 가등기나 선순위 가처분 등의 권리상 하자가 있는 물건을 낙찰 후, 하자를 해결 후

  3. 지분물건을 공시지가 이하로 저렴하게 낙찰 후 공유물분할로 상대방 지분까지 저렴히 매수 후

  농지연금의 재원으로 활용하는 것이다.
 최후의 보루, 주택연금은 무엇인가?

  - 만 60세 이상이 소유 주택을 담보로 맡기고 평생 혹은 일정한 기간 매월 연금을 지급받는 국가 보증의 금융상품
 주택연금은 ‘언제’ 가입해야 좋을까?

  - 시세보다 싸게 산 후, 주택 가격이 가장 비쌀 때 주택연금에 가입해야 한다.
 점포겸용 단독주택에 주목하자

  1. 투자방법

   - LH, SH, 지방자치단체 등에서 제공하는 점포겸용 토지를 분양받기

   - 프리미엄을 주고 사거나, 이주자 택지(일명 딱지)를 매수하기
  2. 청약할 때 참고사항

   - 주거전용보다는 점포겸용이 좋다.

   - 동일 택지지구 내에서는 경쟁률이 낮은 지번을 공략한다.

   - 주거전용이라도 '가구수' 제한이 없다면 좋다.

에필로그_당신의 시작을 응원합니다
부록_부동산 프로그램 고집(GO ZIP) 사용설명서

저자 : 짐 콜린스
역자 : 이무열
출판사 : 김영사
출판일 : 2002. 6. 29

단계5의 리더십

1. 직업적 의지

 - 좋은 회사에서 위대한 회사로의 전환을 촉진하는 초일류의 성과를 창출한다.

 - 오랜 기간 최고의 성과를 지속적으로 내는데 필요한 일이라면 아무리 어렵더라도 해내고야 마는 불굴의 의지를 보인다.

 - 영속하는 위대한 회사를 세우는 기준을 설정한다. 그에 미달하는 상태에 안주하지 않는다.

 - 결과가 나쁠 때에는 창문 밖이 아니라 거울을 들여다보며 자신에게 책임을 돌리고, 다른 사람들이나 외부 요인들, 불운을 원망하지 않는다.

2. 개인적 겸양

 - 비길 데 없는 겸손함을 보이며 대중 앞에 나서서 떠벌리기를 꺼린다. 제 자랑을 늘어놓는 법이 없다.

 -  조용하고 차분하게 결정하여 행동한다. 사람들을 고무하는 카리스마보다는 주로 한층 높은 기준에 입각하여 동기를 부여한다.

 - 자기 자신이 아니라 회사를 위한 야망을 품는다. 차세대의 후계자들이 훨씬 더 큰 성공을 거둘 수 있는 기틀을 갖추어 준다.

 - 회사가 성공했을 때에는 거울이 아니라 창문 밖을 내다보며 다른 사람들과 외부 요인들, 행운에 찬사를 돌린다.

3. 예상치 못한 발견들

 - 외부에서 영입돼 들어온 전설적인 명망가 리더들은 좋은 회사에서 위대한 회사로의 도약과 부정적인 상관관계를 보인다. 좋은 회사를 위대한 회사로 키운 CEO 11명 중 10명은 회사 내부 출신인 반면, 비교 기업들은 6배나 자주 외부에서 CEO를 영입했다.

사람 먼저... 다음에 할 일

1. 좋은 회사를 위대한 회사로 도약시킨 리더들이 전환에 착수하면서 맨 처음 한 일은 적합한 사람들을 태우는 일, 그리고 부적합한 사람들을 버스에서 내리게 하는 일이었다. 그러고 나서 버스를 어디로 몰고 갈지 생각했다.

2. 사람을 엄격하게 판단하기 위한 3가지 실천 지침

 - 의심스러울 때는 채용하지 말고 계속 지켜보라.

 - 사람을 바꿀 필요가 있다는 것을 알게 되면, 즉시 실행하라.

   (먼저 누군가를 부적합한 자리에 앉힌건 아닌지 확인하라)

 - 최고의 인재를 문제가 가장 큰 곳이 아니라, 기회가 가장 큰 곳에 배치하라

   (문제 사업부를 팔아 치울 경우 최고의 인재들을 함께 팔아치우지 말라)

3. 예상치 못한 발견들

 - 경영진의 보수와 위대한 회사로의 전환과는 무관하다.

 - 사람이 가장 중요한 자산이 아니라, 적합한 사람이 가장 중요한 자산이다.

 - 누가 적합한 사람인지의 유무는 전문 지식이나 배경, 기술보다는 성격상의 특질이나 타고난 소양과 더 관련이 있다.

냉혹한 사실을 직시하라 (그러나 믿음은 잃지 말라)

1. 좋은 회사를 위대한 회사로 이끄는 핵심 심리는 스톡데일 패러독스이다. 결국에는 성공할 수 있고 성공할 거라는 절대적인 믿음을 잃지 않으면서, 동시에 그게 무엇이든 눈앞에 닥친 현실 속의 가장 냉혹한 사실들을 직시하는 것이다.

2. 예상치 못한 발견들

 - 사람들에게 '동기 부여'를 하기 위해 시간과 에너지를 쏟는 것은 정력 낭비다. 진짜 문제는 "사람들에게 어떻게 동기를 부여하느냐?"가 아니다. 적합한 사람들만 확보하면 그들이 스스로 동기를 부여한다. 핵심은 그들이 동기를 잃지 않게 하는 것이다. 사람들로 하여금 동기를 읽헤 하는 일차적인 방법 중 하나는 현실 속의 냉혹한 사실들을 무시하는 것이다.

고슴도치 컨셉 (3가지 범주에서 추출한 단순한 개념)

1. 핵심은 당신이 조직에서 최고가 되고 싶은게 아니라, 무엇에서 최고가 될 수 있고 없는지를 아는 것이다.  고슴도치 컨셉은 목표나 전략이나 의사가 아니라 이해하는 것이다.

2. 세계 최고라는 것은 핵심 역량보다 훨씬 엄격한 기준이다. 당신이 어떤 역량이 있을지라도 세계 최고가 될 능력이 있는 것은 아니다. 반대로 당신이 세계 최고가 될 수 있지만 지금 당장은 그 분야에 아무런 역량이 없을 수도 있다.

3. 당신의 경제 엔진의 동력에 대한 통찰을 얻으려면, 가장 큰 영향을 미치는 단 하나의 기준을 찾아라.

4. 고슴도치 컨셉을 얻는 것은 반복 과정이다. 심의위원회가 유용한 장치가 될 수 있다.

5. 예상치 못한 발견들

 - 전략 그 자체에서는 좋은 회사에서 위대한 회사로 도약한 기업들과 비교 기업들에 차이가 없었다.

 - 지속적인 큰 성과를 내기 위해 큰 업종에 속해 있어야 할 필요는 없다. 아무리 열악한 산업이라도 도약한 기업들은 탁월한 성과를 일구어내는 방법들을 찾아냈다.

규율의 문화

1. 지속적인 큰 성과를 내는 것은 3개의 원을 일관되게 견지하며 규율있는 행동을 하는 자율적인 사람들로 가득한 문화를 만드느냐에 달려 있다.

2. 규율의 문화는 이중성을 갖고 있다. 사람들은 일관된 시스템을 고수해야 하는 한편, 그 시스템의 체계 내에서 자유와 책임을 부여받는다.

3. 규율의 문화는 행동만을 다루는 게 아니다. 규율있는 사고를 한 다음 규율있는 행동을 하는 규율있는 사람들을 얻는 것도 포함된다.

4. 규율의 문화와 규율을 강제하는 폭군을 혼동하지 말라. 둘은 매우 다른 개념으로 하나는 기능을 아주 잘 발휘하고 다른 하나는 기능에 심각한 장애를 초래한다.

5. 예상치 못한 발견들

 - 평생에 1번의 기회라 해도 3개의 원 안에 들어맞지 않으면 나와는 관계없다.

 - '그만둘 일' 리스트가 '할 일' 리스트보다 더 중요하다.

기술 가속 페달

플라이휠과 파멸의 올가미

1. 좋은 회사에서 위대한 회사로의 도약은 바깥에서 관찰하는 사람들에게는 흔히 극적이고 혁명적인 대사건으로 비치지만, 안에 있는 사람들에게는 유기적이고 누적적인 과정 같은 느낌이다. 최종 결과가 아무리 극적이라도 좋은 회사에서 위대한 회사로의 전환은 일거에 진행된 적이 없다.

2. 지속적인 전환은 축적과 돌파라는 예측 가능한 패턴을 따른다. 크고 무거운 플라이휠을 밀 때처럼, 처음에는 움직이는데도 많은 노력이 들지만, 오랜 기간에 거쳐 일관된 방향을 계속 밀다 보면, 플라이휠이 추진력을 쌓아 가 결국엔 돌파점에 도달하게 된다.

3. 비교 기업들은 파멸의 올가미라는 다른 패턴을 따랐다. 그들은 축적 과정을 건너뛰어 돌파로 곧장 도약하려 했다. 그러다가 실망스런 결과가 나오면 이리저리 동요하며 일관된 방향을 유지하지 못했다.

4. 예상치 못한 발견들

 - 도약에 성공한 기업은 나중에 가서야 돌아보며 알게 되었다. 그들은 진행하는 일을 알리는 캐치프라이즈, 출범식, 프로그램 같은 것도 없었다.

 - 좋은 회사에서 위대한 회사로 도약시킨 리더들은 연합 창출이나 동기 부여나 변화의 관리를 위해 사실상 아무런 노력도 기울이지 않았다.

'좋은 회사에서 위대한 회사로' 에서 '창업에서 수성까지' 로