[도서요약] 나는 집 대신 상가에 투자한다

저자 : 김종율 (옥탑방보보스)

출판사 : 베리북

출판일 : 2016.08.11

 

 

추천의 글
편집자 서문
들어가며. 나는 집 대신 상가에 투자한다

1장. 그럼에도 불구하고
01. 흙수저를 물고만 있어서야
02. 도둑맞은 가난, 결코 도둑맞기 쉽지 않은
03. 사당동 반지하의 추억
04. 세이노 선생님을 만나다

2장. 상가, 어렵지만 매력적이다
05. 저질(低質)의 시대 ㅅ하는 법칙들은 양질의 투자가 필요하다
06. 돈 되는 상가 고르는 흔한 방법

 핵심을 짚어내지 못하는 법칙들은 무시해도 좋다.

 (잘못된 예)

 - 왼쪽으로 도는 상가는 오른쪽보다 좋다. 인가은 대개 왼발이 오른쪽보다 짧기 때문이다.

 - 도로와 친한 상가가 좋다. 왜? 접근성이 좋기 때문이다.

 - 퇴근시간에 만나는 상가를 공략하라. 왜? 출근시엔 소비가 적지만 퇴근길엔 치킨을 사거나 삼겹살이라도 먹고 가니까

 - 권리금이 높은 상가가 좋다. 왜? 그동안 영업이 좋았다는 의미이기 때문이다.

 - 상업지역 비율이 낮은 곳이 좋다. 왜? 특히 신도시에서 상업용지 비율이 2%가 넘으면 상권 활성화가 안 되어 장기간 공실일 확률이 높기 때문이다.

 상가투자 성패의 첫 단추는 입지 분석이다.
07. 상가를 굳이 경매로 사야 할까?

경매로 상가 매입시 큰 장점 : 경매정보지의 기초 자료를 통해 많은 정보를 얻을 수 있다.
08. 95%의 물건을 버려라, 과감하게
09. 70점 이상의 상가를 골라라
10. 완벽한 물건을 찾으려 하지 마라
11. 에쿠스 한 대 값 날려먹고 배운 점포개발의 ‘힘’

3장. 좋은 상가를 고르는 네 개의 눈
첫 번째 눈. 사람이 먼저다, 유효수요를 살펴라
12. 친절한 페이지, 유효수요 개념잡기

 유효수요 : 구매력을 수반하는 수요, 흔히 배후, 수요, 포텐셜 등의 용어로 표현
13. 유효수요의 범위를 찾아라
14. 아파트는 500세대, 오피스텔은 300세대가 최소 유효수요 단위
 이 정도의 유효수요가 뭉쳐야만 하나의 독립된 상권이 형성된다.

 - 통상 세대당 편의점 매출은 아파트 2천원, 원룸 3천원, 오피스텔 4천원으로 계산함

 - 아파트는 500세대, 오피스텔은 300세대가 되어야 어느 정도 장사가 됨

 - 현재 오피스텔 중개수수료는 85m2 이하 기준으로 매매는 0.5%, 임대차는 0.4%로 개정됨

15. 우세한 입지는 유효수요의 크기가 결정한다

 - 대로변보다 접근성이 좋은 안쪽이 우세하려면 배후 유효수요의 크기가 충분히 커야 한다.

 - 유효수요가 충분치 않다면 안쪽 입지보단 대로변으로 나오는 것이 좋다.
현장 돋보기 ① 부동산 시세 조사하기

두 번째 눈. 주동선, 길목을 사수하라
16. 친절한 페이지, 주동선 개념잡기

 주동선 : 사람들이 주로 다니는 동선

 낮선 지역이라도 어려워할 필요 없이, 지도로 충분히 찾을 수 있다.
17. 지도로 찾아라Ⅰ

 주동선 상에 있는 상가는 영업이 잘 될 것이며, 그렇지 않은 곳은 영업이 형편없을 것이다.
18. 지도로 찾아라 Ⅱ

 주동선에서 동떨어져있는 1층 상가보다 주동선 상에 있는 고층 상가가 낫다.
19. 상권의 시작점과 끝자락을 이해하자

 - 해당지역 유효수요의 동선을 잘 분석해야 한다.

   즉, 사람들이 어느 길을 따라 상가지역으로 들어와서 소비를 하는지 판단해야 한다.

 - 갈림길에서 사람들의 발걸음은 일반적으로 상권이 더 발달한 곳으로 향한다.
20. 유동인구의 절대량 VS. 주동선, 승자는? 주동선
21. 단지 내 상가도 주동선의 영향을 받을까? 매우 많이
현장 돋보기 ② 부동산 실매물 조사하기

세 번째 눈. 스쳐지나가는 곳, 흐르는 입지를 피하라
22. 친절한 페이지, 흐르는 입지 개념잡기

 (흐르는 입지의 특성)

 - 입지가 대로변에 위치하고 있으며 유동인구가 많다.

 - 이면의 유효수요가 대로변보다 월등히 많으며, 독립된 상권이 형성되어 있다.

 - 광역상권에서 해당 입지가 1입지가 아니다.

 - 물건의 면적이 작다.
23. 흐르는 입지 솎아내기

 대로변 상가가 광역상권의 중심에서 벗어나 있고

 대로변 안쪽의 유효수요가 충분하여 안쪽에 독립된 상권이 형성되었을 때

 대로변 상가는 흐르는 입지가 된다.
24. 유동인구에 속지 마라
현장 돋보기 ③ 프랜차이즈 점포개발 담당자를 통해 세입자 영업상황 파악하기

 가맹점 개설 상담약속을 잡고, 가맹상담을 받으며, 세입자의 관점으로 손익을 계산

네 번째 눈. 법을 제대로 알아야 보이는 보석 같은 상가들
25. 친절한 페이지, 투자자의 법률 해석은 달라야 한다

 - 허가권이 말소된 후 신규로 허가를 내는 것이 불가능한 곳인 경우,

   영업이 잘 되어도 인근에 경쟁점이 늘어날 수 없다는 것을 의미한다.

    

  

26. 지뢰를 제거하라, 유흥업종과 행정처벌

 - 유흥업종은 행정처분(=사업장 폐쇄명령) 여부를 반드시 확인하고 입찰하자

 - 행정처분 여부 확인 : 지자체의 공중위생과나 식품위생과에 위반 사항을 문의
27. 유해시설로부터 아이들을 보호하라, 학교보건법

 - 절대정화구역 : 학교 정문으로부터 50m  이내,

 - 상대정화구역 : 학교 경계로부터 200m 이내

    

  

 - 예외 : 건물의 연면적이 1,650m2을 넘으며 같은 층이라도 20m를 넘거나,

            수평거리 6m 이내의 바로 위, 아래층이 아니라면 같은 건물내라도 허가됨

 - 학교환경위생정화구역 : http://cleanupzone.edumac.kr

28. 고시원과 상가경매

 - 입찰 당시 공적장부 상으로는 정상이라도 추후에 위반사항이 적발되는 사례가 있기 때문에 법적인 내용은 반드시 숙지하고 임찰해야 한다

   
29. 떼려야 뗄 수 없는 관계, 담배사업법과 편의점

 - 담배를 판매하려면 해당 시청이나 구청에 신청을 하여야 한다.

 - 만일 그 인근에 담배를 판매를 하는 곳이 있다면 일정한 거리가 떨어져 있어야 신규허가가 가능하다

 - 조건은 보행자 거리(직선거리 x, 횡당보도는 둘러서 계산) 50m, 면사무소가 없는 '리'는 예외로 100m
현장 돋보기 ④ 프랜차이즈 점포개발 담당자를 통해 공실 점포에 미리 임대 맞추기

4장. 올바른 상업지역별 접근법
30. 친절한 페이지, 상업지역의 구분 개념잡기

 

 
31. 택지개발지구(신도시) 상가의 3단계 접근법

 - 1단계 : 유효수요 대비 상가 수를 분석한다.

 - 2단계 : 상가지역 내 입지를 분석한다.

 - 3단계 : 현장답사를 간다.
32. 중심상업지역, 일반상업지역 상가의 3단계 접근법

 - 중심상업지역과 일반상업지역은 기능이 비슷하며, 핵심은 유흥상권

 - 이 상업지역은 대로변보다는 이면도로를 주로 이용
33. 근린상업지역 상가의 3단계 접근법

 - 근린상업지역 : 주거지 '근'처에 '인'접한 상업지역

 - 중심,일반상업지역의 오피스텔,대형병원처럼 뚜렷한 유효수요가 거의 없다

 - 따라서 주택수(=세대수) 대비 상가수의 파악이 매우 중요하다. (기준 : 상가 1건물당 500세대 정도)

 - 이 상업지역의 영업이 잘 되는 지역은 전면 상가

 - 전면상가라도 주동선에 속해있지 않다면 유효수요를 잡지 못한다
34. 다세대, 단독주택 밀집지역 상가의 접근법Ⅰ

- 다세대 지역에서는 골목마다 동선이 형성되어 유효수요가 흩어지므로 대로변으로 상권이 쏠리게 된다
35.. 다세대, 단독주택 밀집지역 상가의 접근법Ⅱ

 - 심화학습1 : 입지 부근에 대로와 평행한 왕복 4차로가 있다면? 왕복 4차로를 따라 지역 중심상권이 형성

 - 심화학습2 : 대로변 이면에 왕복 2차로가 있고 유효수요가 적다면? 대로변이 1입지로 지역 중심상권이 형성
36. 영원한 블루칩, 돈 되는 상가주택을 고르는 3가지 법칙
- 1법칙 : 관통도로를 찾아라

  보통 이면도로에서 장사가 되는 곳은 관통도로에 위치하며, 그 중 관통도로와 광통도로가 교차하는 지점이 가장 좋다         

- 2법칙 : 1입지를 찾아라

- 3법칙 : 상권이 커지는 지역의 상가주택을 선점하라

 

 

5장. 특별한 수익을 올린 투자사례 엿보기
37. 세입자를 내 편으로 만들다
38. 상대정화구역 내 유흥주점을 낙찰 받다
39. 협상, 단 하루도 공실이 나지 않는 상가투자의 비밀

마치며. 냄비받침이 되지 않을 책을 세상에 내놓고 싶었다