[도서요약] 부동산 투자, 흐름이 정답이다

저자 : 김수현

출판사 : 한국경제신문

출판일 : 2018. 04. 12

 

 

들어가면서

PART 1. 시장 흐름을 잡으면 부동산이 보인다
01. 큰 그림(숲)을 그려야 부동산이 보인다
부동산은 큰 맥락으로 보면 도시와 인구, 사회와 경제 그리고 정치 등 여러 가지 요인들이 복잡하게 얽혀서 가격이라는 독특한 결과를 발생시키는 분야이다.

02. 가격 흐름 변화의 원인

가격에 영향을 미치는 요소가 많지만 가장 중점적으로 살펴봐야 하는 것은 공급물량이다.

03. 가격 변화에 영향을 주는 요인들

 

04. 입주물량 정리와 분석하는 방법
1. 국토교통부 통계누리 : 주택 > 승인통계 > 주택건설실적통계(준공),  준공 실적 물량 = 입주 물량

2. 네이버 부동산, 다음 부동산 등

05. 입주물량 분석 사례

 

PART 2. 가격은 물량에 지배된다

부동산 매매가격 확인할 수 있는 곳

  - KB부동산 http://nland.kbstar.com > 부동산 정보 > KB부동산통계정보 > 월간/주간 KB주택 가격동향

    어떤 특정 시점(현재는 2015.12)의 가격을 100이라고 기준점을 잡고, 상승하면 100보다 큰 지수, 하락하면 작은 지수를 나타낸다. 

  - 국토교통부 통계누리 http://stat.molit.go.kr

  - 통계청 KOSIIS 국가통계포털 http://kosis.kr

  - 한국감정원 부동산통계정보 http://www.r-one.co.kr

01. 서울의 입주물량과 매매가격 분석하기

입주물량과 매매가격의 상관관계를 명확하게 찾기는 쉽지 않다.

한 가지 확인할 수 있는 점은 입주물량에 변화가 있으면 매매가격에 바로 영향을 주는 것이 아니라 어느 정도 시차를 두고 영향을 준다는 것이다.
02. 경기도의 입주물량과 매매가격 분석하기

서울의 가격 흐름과 유사
03. 부산과 대구의 입주물량과 매매가격 분석하기

서울과 경기도에 비해 수요과 공급 측면에서 이론을 어느 정도 잘 따른 지역
04. 대전과 세종의 입주물량과 매매가격 분석하기

서울, 경기, 6대 광역시의 공통점은 입주물량이 부족해지는 기간이 몇 년간 지속되면 매매가격은 점차 회복되고, 회복 후 몇 년의 시간 차로 매매가격은 정점을 보이게 된다는 것이다.
05. 부동산 정책은 나올 만할 때 나오는 것이다

시장이 과열된다고 생각하면 정부에서 시장에 개입할 것이란 정도는 예측하고 있어야 하며, 시장이 장기간 침체되어 있다면 정부에서 부양책을 들고 나올 것이란 예측도 할 수 있어야 한다.
06 경제 전문가일 필요는 없다
07. 시장이 필요로 하는 공급량 알아보기

시장이 필요로 하는 적정 공급물량을 구할 때 매년 증가하는 가구 수와 주택 멸실 세대를 이용한다.

가구 수와 주택 멸실수는 통계청에서 확인 KOSIIS 국가통계포털 http://kosis.kr
 - 인구에 관련된 통계자료 : 국내 통계 > 주제별 통계 > 인구 가구 > 인구 총조사 > 인구 부문

 - 가구에 관련된 자료 : 국내 통계 > 주제별 통계 > 인구 가구 > 인구 총조사 > 가구 부문

 - 주택 멸실 현황 : 국내 통계 > 주제별 통계 > 건설,주택,토지 > 주탹 > 주택 보급률 > 주택 멸실 현황

 

PART 3. 시장 흐름 변화의 시그널

 

01. 매매가격과 전세가격의 형국
침체되어 있는 시장의 매매가격이 회복되기 전 중요하게 살펴봐야 할 지표는 바로 전세가격 동향이다.

 - 매매가격지수와 전세가격지수는 KB부동산(http://nland.kbstar.com)의 시계열 자료 데이터를 참고

 - 주간 가격 변화 지표도 같이 체크 : KB부동산 자료의 "아파트 매매가격 증감률", "아파트 전세가격 증감률" 데이터 참고

02. 실수요 현황의 바로미터, 전세 지표

전세지표에는 전세가율, 전세수급지수, 전세거래지수 등이 있음

 - 전세수급지수는 0~200 범위이며 지수가 100을 초과할수록 '공급 부족' 비중이 높다.

 - 전세거래지수는 0~200 범위이며 지수가 100을 초과할수록 '활발함' 비중이 높다.

가격이 변한 특정 지수를 기억해야 하는 이유는 지수의 추이를 지켜보고 매수 타이밍과 매도 타이밍을 잡아야 하기 때문이다.
03. 분양권 시장의 지표, 미분양

공급물량 증가 > 미분양 증가 > 가격 하락 > 공급물량 감소 > 미분양 감소 > 가격 상승

특히 준공 후 미분양 아파트의 수를 주목해야 하는데 준공, 즉 입주 후에도 공실로 되어 있다는 것은 시장이 전반적으로 좋지 못하다는 시그널이다.

입주물량과 미분양 지표만 확인해도 시장의 흐름을 놓치는 일은 많이 줄어들 것이다.
04. 거래량에 따라 가격은 움직인다

아파트를 포함해 주택거래량 지표를 볼 수 있는 곳은 국토교통부 통계누리, 한국감정원과 통계청이다.

거래량은 가격에 선행하며, 증가든 감소든 추세적으로 거래량에 변화가 생겼다면 시장의 흐름에도 변화가 발생할 가능성이 크다.
05. 현장 분위기의 바로미터, 매수 매도세

매수세와 매도세지수는 아파트 시장에 집을 팔려는 사람이 많은지, 사려는 사람이 많은지 현장 분위를 확인할 수 있는 지표이다.

매수우위지수는 0~200 범위 이내이며 지수가 100을 초과할수록 '매수우위' 비중이 높다고 설명되어 있다.

지수가 상승할 때와 하락을 했을 때 추세적으로 흐름이 쉽게 변하지 않는다.
06. 가장 중요한 지표는 발품이다

지표나 데이터들은 조사하는 대상, 시기, 지역, 조사하는 방법에 따라 언제든지 오차가 발생할 수 있고 현장 상황보다 한 템포 느린 정보다.

시장 상황을 오판하지 않기 위해 현장에 자주 가서 직접 조사하고 시장의 분위기를 느겨봐야 한다.

발품시 확인해야 할 정보들

 - 첫째, 매물로 나와 있는 매매와 전세 물건 수

 - 둘째, 최근 매매와 전세를 찾는 수요가 어느 정도인지 여부

 - 셋째, 매매가격과 전세가격의 차이

 - 넷째, 전통적인 수요층의 특징

 - 다섯째, 주변 분양권 아파트와 정비구역 현황

PART 4. 부동산 흐름, 미래 공급량 예측으로 끝내자
재개발, 재건축, 택지개발, 주택·연립주택 매입부지 -> 아파트 분양 공공·민간 임대 -> 미래 공급량

01. 신규 분양물량으로 단기 시장 전망하기

2~3년 후 공급량(입주물량)을 구하는 방법은 신규 분양 아파트의 입주물량을 정리하는 것이다.

 - 아파트 분양 및 청약 정보는 아파트투유(http://www.apt2you.com)에서 확인한다.

 - 아파트 투유의 분양 정보를 확인 한 후 네이버 부동산(or 다음 부동산 or 부동산114)의 분양 정보도 함께 참고한다. (아파트투유 누락건 여부 체크)

입주물량을 정리하는 것은 많은 시간이 필요하다. 수작업으로 입주물량을 계속 정리하는 이유

 - 분양되는 아파트의 위치 정보를 확인하기 위해

 - 평형별 분양 세대수를 확인하기 위해

 - 분양 시점과 분양 가격을 파악하기 위해

 - 주상복합 아파트, 임대 아파트, 오피스텔 등의 공급물량을 파악하기 위해

 - 공유물량 데이터에 대한 신뢰성

중요 지역의 공급물량을 확인한 뒤 물량 과다 지역은 투자를 신중히 할 필요가 있다.
02. 인허가 및 착공 실적으로 중단기 시장 전망하기

주택 인허가 실적은 국토교통부에서 월말에 미분양 현황과 함께 제공

주택 인허가 실적과 착공 실적은 준공 실적을 찾는 방법(국토교통부 통계누리, 통계청)과 동일

※ 참고 : 주택건설 인허가란 주택건설 사업자가 대통령령으로 정하는 가구 수 이상의 주택건설사업을 시행할 때 시·도지사 또는 국토교통부 장관에게 사업계획에 대해 승인받은 업무를 말하며 그런 승인 받은 사항을 집계한 것이 주택건설 인허가 실적이다. 착공으로 연결되지 않는 경우도 있기 때문에 실적 물량이 정확하지 않을 수도 있다. 그리고 실제 준공까지 사업장에 따라 3~4년 정도 시간이 소요되기에 정확한 준공 시점도 알 수 없다.
03. 재개발·재건축 현황으로 공급물량 예측하기

각 지역의 재개발·재건축 사업이 어떤 단계에 왔는지 전체적으로 파악하고 있다면 향후 시장에 공급되는 아파트 양을 추정할 수 있게 된다.

서울의 클린업시스템(http://cleanup.seoul.go.kr), 부산의 정비사업통합홈페이지(http://dynamice.busan.go.kr), 그 외 도시는 시·도 정비사업 행정구역에 직접 문의
04. 택지지구 현황으로 공급물량 예측하기
택지지구나 신도시 현황을 정리해두면 향후 공급 방향성을 파악하기 쉽다.

 - 첫째, 분양아파트의 입주물량을 정리하면서 어떤 위치(택지지구 or 신도시)에 입주하는 아파트인지 찾아보기

 - 둘째, 택지지구의 아파트를 분ㅇ야하는 한국토지주택공사(LH)와 각 지역 도시공사의 홈페이지를 통해서 정보를 확인

 - 셋째, 지도를 이용하는 방법 > 다음이나 네이버 지도를 지적도 기능으로 보면 택지지구 지명과 점선으로 구역을 확인 가능

 

PART 5. 투자 지역 선정과 분석하기
01. 좋은 시그널을 보내주는 지역 찾기

공급 부족, 미분양 감소, 전세수급지수 상승, 매수우위지수 상승, 거래량 증가
02. 지역 분석 들어가기

자치구별 현황과 특징, 자치구별 아파트 가격 변화 분석과 원인, 자치구별 입주물량, 핵심 개발 계획과 정비구역 현황, 면적별 입주물량, 전세가율이 높은 지역
03. 자치구별 현황 파악하기

자치구별 지명과 위치 확인 후, 각 자치구의 부동산 평균 가격을 파악

대체적으로 부동산 가격이 높은 곳이 입지(교통, 학군)와 주거환경이 우수하고, 실수요자와 투자 수요가 선호하는 지역
04. 가격 변화도 순서가 있다
입지환경보다 가격 흐름을 먼저 확인해야 하는 이유

 - 투자금의 한계. 입지가 좋은 곳은 대부분 비싸다.

 - 입지환경이 좋은 곳이라고 영원한 가격 상승이 있는 것은 아니다.

05. 입주물량이 많은 곳은 피하라

자치구 입주물량은 월별단위로 조사하는 것이 좋다.

입주물량을 정리할 때 기간을 연간, 월간 단위로 미리 구분해 정리하고 실제 투자시 확인하기 쉽도록 관리해야 한다.
06. 개발 호재는 부동산 흐름이 좋을 때 가치가 높다

07. 아파트 면적별 물량에 따라 가격은 변한다
08. 전세가율이 투자금을 좌우한다
전세가율이 높다는 것은 초기에 소액 금액으로 수익 극대화를 올릴 기회가 된다는 의미가 있다.

전세가율이 높은 아파트 특징 2가지 :  입지가 좋아 살기 좋고 전세매물이 많지 않은 곳과 집값 상승의 기대가 전혀 없는 곳

 

PART 6. 회복기 시장과 활황기 시장
01. 나만의 투자 기준 세우기
02. 가성비 높은 아파트 찾기
03. 입지와 실수요
04. 아파트 단지 거래량 확인하기
05. 회복기 시장에 주목해야 할 분양권 시장

공급부족 > 미분양 아파트 감소 > 부동산 가격 상승 > 신축 아파트 분양가 상승 > 정비사업 수익성 상승 > 정비구역 조합원 입주권 가격 상승 > 공급 확대 > 미분양 증가 > 부동산 가격 하락 > 정비구역 사업성 악화
06. 가격 흐름에 따라 시장은 차별화된다
07. 활황기 시장의 꽃, 재개발·재건축
08. 부동산 시장 최고의 교재, 부산