기록과정리

저자 : 시루

출판사 : 다온북스

출판일 : 2017.07.01

프롤로그_ 큰돈이 없어도 할 수 있는 부동산 투자

1장. 월급만 가지고는 살 수 없다
 대한민국에 살려면 부동산 공부는 필수다

  - 돈과 관련된 걱정 3가지 : 자식, 자신, 부모와 관련된 돈들
 직장인이 투자를 시작해야만 하는 이유

  - 행복은 상대적인 것으로 비교 집단 내의 상대적 수입에 의해 좌우된다

  - 투자는 자주 할수록 성공 확률이 높다

  - 결론 : 소액으로 매월 투자하자
 소액으로 나만의 해피트리를 만들어라
 부동산 투자가 아직 유효한 이유

  - 오르는 아파트는 항상 있다 :아파트 소액투자, 재개발, 경매 등

  - 우리나라는 아직 인구밀도가 높다 : 토지 소액투자

  - 싸게 사는 방법이 있다 : 토지 소액투자

 소액투자, 어떻게 시작하면 좋을까?

  - 기본기 : 책,  성장기 : 강의

  - 실천기 : 강의를 들으면서도 실천 시작 가능, 상담도 받을 수 있으니 1석2조

  - 10권의 책보다 2번의 강의 낫고, 2번의 강의보다 1번의 경험이 좋다.
 방방곡곡에 나만의 씨를 뿌리자

2장. 투자의 고정관념을 버려라
 직장인을 위한 소액 부동산 접근법

  - 경매는 투자의 기본이다

  - 어려운 물건이 아니라, 쉬운 지상권, 지분경매로 나온 토지에 소액투자 가능하다

  - 사례 : 지상권 없는 비닐하우스가 있는 토지 -> 철거되기 싫어하는 비닐하우스 주인에게 판다

  - 아파트 소액투자도 공부하자 : 갭투자
 투자 유망지역은 항상 있다

  - 매수시기 : 전세가 체크 -> 원하는 가격대의 전세가가 있으면 매수 (갭투자로 원하는 최저 비용)

  - 매도시기 : 입주 물량 체크 -> 많이 부족할수록 좋음 -> 원하는 가격대에 매도 가능
 아파트 투자의 핵심은 수요와 공급이다

  - 졻게 : 교통, 편의서설, 학군  /  넓게 : 금리, 정책, 환율, 수요와 공급

  - 금리 : 대세 하락기에는 적극적으로 부동산 투자, 대세 상승기는 관리하는 투자

  - 정책 : 완화책일 때는 적극적으로 투자, 규제책일 때는 관리

  - 수요 예측 3가지 : 정부나 공공기관의 예측 자료를 참고 / 세대수 증가 + 주택 멸실수 / 인구수 x 0.005
 엑셀, 차트를 그릴 줄 몰라도 투자할 수 있다

  - 아파트 가격은 단기적으로 '심리'에 반응, 중기적으로 '공급'에 연동, 장기적으로 '입지'에 수렴

  - 아파트 투자의 비결 : 매매지수, 전세지수, 인구수, 세대수, 입주물량, 미분양

  - 입주물량이 유일한 선행지표로 가장 중요
 토지 지분경매에 관심을 갖자

  - 지분 경매로 나오는 3가지 : 상속, 부부 공동명의, 문중재산

  - 지분 경매가 좋은 이유 : 수익 예상 가능하고 안전하며 처분이 쉽다
 1년 단위로 목표 수익을 정해보자 - SMART한 목표설정

   Specific (명확하고), Measureable (측정 가능하며), Attainable (실형 가능하고)

   Relevant, Realistic (현실적이며), Time-bound (완료시한이 있어야 한다

3장. 흐름을 파악하면 투자가 쉬워진다
 물건 분석과 흐름 분석을 함께 해야 하는 이유

  - 흐름 분석 : 저점에 사서 고점에 판다 / 시장 동향 파악 / 숲을 보기

  - 물건 분석 : 저가에 사서 고가에 판다 / 경공매 활용 / 나무를 보기

  - 숲과 나무를 모두 함께 봐야 한다
 투자 실력을 키우는 비법 - 복기노트

  - 이 물건을 취득하게 된 경위 : 고수가 찍어줘서? 주체적으로? 물건과 사랑에 빠져? 등등

  - 매수 당시의 시장 상황 : 공급이 많은지 적은지, 상승기인지 하락기인지

  - 거래 부동산 : 다음에 또 가고 싶은지, 이번으로 끝인지

  - 세입자 특징 : 세입자가 이 집을 선택한 이유. 교통,학군,직장 등

  - 아쉬웠던 점 : 마음에 걸렸던 사항

  - 다음에 적용해보면 좋을 사항 : 이런건 다음에 해보고 싶다

  - 총평 : 부동산투자를 그만둘지, 계속할지
 전세가율 60%가 넘어갈 때 시작하는 아파트 일반 매매

  1) 가격 변화에 따른 4가지 상황

   - 매매가와 전세가 모두 상승하는 시기

   - 매매가는 상승하고 전세가는 보합하는 시기

   - 매매가와 전세가 모두 하락하는 시기

   - 매매가는 하락하고, 전세가는 상승하는 시기

  2) 전세가율이 60%를 넘어갈 때가 아파트를 취득하기 좋은 시기
 ‘갭’이 벌어질 때 움직이는 재건축, 재개발

  - 전세가는 보합인데, 매매가가 상승 -> 재개발, 재건축에 관심을

    하우징헤럴드 (www.housingherald.co.kr) / 아유경제 (www.areyou.co.kr)

 공급폭탄은 경매에 큰 장이 서는 신호
  - 상승기 초기, 매물이 없는 지역의 공략한다 : 경매의 경우 신건

  - 아래의 경우와 경매로 취득했을 때 토지거래 허가 예외

  - 취득 방법 : 경매, 공매, 신탁공매, 예금보험공사 (www.kdic.or.kr)

4장. 초보 투자자를 위한 아파트 매매 접근법
 부동산은 현장에 답이 있다

  - 빅데이터도 현장에 후행하며, 우량 물건도 현장에 있고, 변화도 현장에서부터 온다.
 투자 지역 선정시 고려사항 4가지

  - 공급확인 -> 수요예측 -> 미분양 추이 -> 전세가율 확인(매매/전세 증감)
 아파트 선정시 참고할 것 3가지

  - 지역 선정 후 특정 단지를 찾을 때 : 조인스랜드의 테마 검색, 네이버 부동산, KB과거시세 조회
 매매 타이밍 찾기, 공급과 연동시키자

  - 매도 시기의 주변 입주 물량까지 고려한 후 매수해야 한다.
 아파트 소액 투자, 안전하게 할 수 있다
 만들어가는 재미가 있는 소액 투자의 조건

5장. 300만원으로 시작하는 마법의 소액 투자법
 300만 원, 500만 원으로 해피트리 만들기

  - 소액물건 : 지분토지, 지상권, 가족묘, 구분상가 등
 1,000만 원 이상이면 투자 대상을 넓게 보자

  - 새우 양식장, 지상권의 틈새인 축사, 현물분할 안되는 단독주택과 아파트, 경지정리된 지분
 토지 투자, 단기와 장기를 병행하자
 이기는 게임으로 세팅하라 : 선순위 임차인 있는 물건

6장. 먼저 준비하는 노후연금 셀프 설계법
 더 많이 내고, 더 늦게, 더 조금 받게 될 연금
 농부가 아니어도 농지연금은 알고 가자 : 농지연금포털 (www.fplove.or.kr)

  - 만 65세 이상의 농업인이 소유한 농지를 담보로 노후생활 안정자금을 매월 연금 형식으로 지급받는 제도

 농지연금 투자 전략

  1. 공시지가가 시세보다 높은 토지를 낙찰받은 후

  2. 선순위 가등기나 선순위 가처분 등의 권리상 하자가 있는 물건을 낙찰 후, 하자를 해결 후

  3. 지분물건을 공시지가 이하로 저렴하게 낙찰 후 공유물분할로 상대방 지분까지 저렴히 매수 후

  농지연금의 재원으로 활용하는 것이다.
 최후의 보루, 주택연금은 무엇인가?

  - 만 60세 이상이 소유 주택을 담보로 맡기고 평생 혹은 일정한 기간 매월 연금을 지급받는 국가 보증의 금융상품
 주택연금은 ‘언제’ 가입해야 좋을까?

  - 시세보다 싸게 산 후, 주택 가격이 가장 비쌀 때 주택연금에 가입해야 한다.
 점포겸용 단독주택에 주목하자

  1. 투자방법

   - LH, SH, 지방자치단체 등에서 제공하는 점포겸용 토지를 분양받기

   - 프리미엄을 주고 사거나, 이주자 택지(일명 딱지)를 매수하기
  2. 청약할 때 참고사항

   - 주거전용보다는 점포겸용이 좋다.

   - 동일 택지지구 내에서는 경쟁률이 낮은 지번을 공략한다.

   - 주거전용이라도 '가구수' 제한이 없다면 좋다.

에필로그_당신의 시작을 응원합니다
부록_부동산 프로그램 고집(GO ZIP) 사용설명서