기록과정리

저자 : 너바나
출판사 : 알키
출판일 : 2015.05.15

프롤로그 나도 평범한 월급쟁이다

■ 1장 당신은 왜 아직 부자가 아닌가

01 월급만으로 부자가 될 수 있을까?
 회사는 직원을 부자로 만들어주지 않는다 - 월급만으로는 가난에서 벗어날 수 없다
 자녀에게 가난의 족쇄를 채우지 않는 법 - 바로 지금이, 당신이 미래를 바꿀 수 있는 가장 빠른 때이다
 월급쟁이도 부자가 될 수 있다
 근로소득을 자본소득으로

02 서민의 발목을 잡는 금융사
 금융상품의 치명적 약점
  - 적립식 펀더는 손실의 위험이 있고, 내 돈을 누가 어떻게 투자하는지 알 수 없다
  - 어디에 투자하는지 내가 전혀 관여할 수 없으며, 손실이 나도 수수료를 내야 한다
  - 돈을 맡기는 사람은 돈 버는 것이 복불복이지만, 금융사는 100% 돈을 버는 구조
 부자가 아닌 당신, 은행을 떠나라 - 은행에 투자할 것이 아니라, 은행처럼 투자해야 한다.
 인과관계의 법칙

03 놓쳐선 안 되는 부자 될 기회들
 첫 번째 기회 | 두 번째 기회 | 세 번째 기회
 성공의 방해꾼, 당신의 선입견
  - 경험상 성공적인 투자를 위해 가장 필요한 것은 '선입견을 배제하고 물건 본연의 가치를 바라볼 수 있는 눈'이다.

04 전세 난민,을 부추기는 사회
 가장 위험한 투자 - 리스크를 전혀 감수하지 않으려는 투자
 부자의 관점에서 보라
 위험을 다루는 지혜 
  - 투자할 때는 통제 가능한 리스크를 감수할 수 있는 물건에 하면 된다.
  - 만약 당신 앞에 어떤 불확실한 투자 물건이 있다면, 이 물건으로 혹시 손해를 보게 되면 얼마나 볼 수 있는지를 생각해보라.

05 당신이 버려야 할 재테크에 관한 편견들
 대출은 재테크의 적이다
  - 좋은 대출과 나쁜 대출을 구별하고, 지렛대를 활용한다. 최고의 지렛대는 전세금
 세금이 너무 많다
  - 세금을 덜 내는 것과 수익을 많이 얻는 것 중 더 이득은 무엇인가?
  - 세금 적게 내는 연봉 3천만원과 세금 많이 내는 연봉 1억 중 무엇이 좋은가?
  - 우리가 투자를 하는 것은 세금을 덜 내기 위해서가 아니라, 수익을 많이 얻기 위해서다.
 투자에는 목돈이 필요하다 
  - 무피 투자 : 전세 보증금과 대출을 이용해 부동산을 매입하거나, 경매를 통해 매입

■ 2장 월급쟁이 너바나가 구축한 돈 버는 시스템

01 월급쟁이를 위한 부자 시스템 구축법
너바나의 시스템
 1단계_흑자구조 만들기 - 수익을 늘리거나, 지출을 줄이기
 2단계_수익형 부동산 투자하기
 3단계_시세 차익형 부동산 투자하기
 4단계_시스템 확장하기 - 1~3단계 반복

02 500만 원으로 시작한 지방 부동산 투자[천안 25평 아파트]
 임장을 통해 배우다 |  지방 부동산, 괜찮을까? |  너바나의 천안 아파트 매입 내역
  - 고연봉을 주는 대기업이 위치한 지역이나 향후 우리나라를 먹여 살릴 만한 기술을 보유한 기업이 있는 지역 중
    매매가와 전세가가 붙어 있는 것이 있다면, 주저하지 말고 투자하라.

03 경매로 잡은 1,000만 원짜리 수도권 부동산[분당 21평 아파트]
 시세 차익형 부동산 네 가지 전략
  - 1.싸게 사서 싸게 판다 / 2.싸게 사서 비싸게 판다 / 3.비싸게 사서 싸게 판다 / 4.비싸게 사서 비싸게 판다
 부동산 고수의 말, 모두 믿어도 될까? 참고만 하고, 본인이 확인하고 스스로 결정할 것
 너바나의 분당 아파트 매입 내역

04 아내 대신 상가와 맞벌이를 시작하다[인천 90평 상가]
 월급을 가져다줄 물건 찾기 |  상가에 가치를 불어넣다 | 180만 원을 벌어오다 |  900만 원의 월세를 창출하는 법 |  너바나의 인천 상가 매입 내역 
  - 부동산 투자에도 첫인상이 굉장히 중요하다.
  - 수익형 부동산 투자하기 전 체크 사항 : 환금성, 수익률, 원금 보전성

05 노후를 위해 오피스텔로 연금을 준비하다[청주 16평 오피스텔]
 연금 대신 수익형 부동산 |  가난한 비평가 풍족한 실천가 | 너바나의 청주 오피스텔 매입 내역

06 한 번의 투자로 억대 연봉을 벌다[음성 30평 빌라]
 기회가 된 위기 | 준비하면 이긴다 | 너바나의 음성 빌라 매입 내역 
  - 투자는 잘하면 큰 돈을 벌지만, 잘못하면 큰 돈을 잃을 수도 있다. 많은 고민과 연구 끝에 투자를 결정하는 이들이 더 좋은 결과를 얻는다.

■ 3장 돈 걱정 없는 월급쟁이 되는 법

01 당신이 부자가 될 가능성은?
 당신의 부자지수는 몇 점? 80점
 당신은 어떤 투자자가 될 것인가? 전혀 준비되지 않은 투자자 / 주관이 없는 투자자 / 준비된 투자자

02 당신은 어떠한 삶을 살고 싶은가? 
  - 명확한 목표를 가지고 살아가는 사람은 일상의 노예가 아니라 주도적으로 자신의 인생을 경영하며 보람차고 값진 삶을 살아갈 가능성이 크다.
 삶의 목표를 설정하는 법
  1. 구체적인 목표를 정해 종이에 적는다.
  2. 꿈을 이루기 위해서 얼마가 필요한지 계산해서 구체적으로 기입하라.
  3. 이 꿈을 언제까지 이룰 것인지 정하라.
   - 목표를 정해두고도 이를 언제까지 이룰지 기한을 정하지 않는다면 목표를 이루기가 쉽지 않다.
     

  4. 목표를 기한까지 이루기 위해 선택할 수 있는 수단을 고민하라.
   - 목표를 이루기 힘든 상황이라면 목표 달성 기간을 늘리거나 목표를 달성할 수단을 바꿔야 한다.
  5. 목표를 이루기 위한 장기, 중기, 단기, 연, 월, 주, 일 단위 계획을 세워라.
   - 아무 이유 없이 당신의 지갑에 돈이 들어오는 행운은 없다.
  6. 실행하고 평가하는 시간을 가져라.
  7. 목표를 달성했다면 반드시 보상하라.
  8. 삶의 목표를 다른 사람에게 공개하라.

03 노후자금으로는 얼마가 필요할까?
 창업이 답이 될까? - 나이가 들수록 본인의 근로소득보다는 시스템으로 돈을 버는 소득을 늘려야 한다.
 노후에 필요한 적정자금
 

 노후자금 계산기 - 노후 필요자금 = (평균 예상 수명 - 은퇴 나이) x 원하는 은퇴 생활비 x 12개월
 경제적 자유보다 경제적 안정

04 자산을 불리는 공격법, 자산을 지키는 수비법
 수익을 늘려라 | 비용을 줄여라 | 수익률 10% 투자처 - 지출을 10% 줄이면 된다.

05 투기와 투자를 구분하라 
  - 투기 : 상품이나 유가 증권의 가격 변동의 차이를 이용해 이익을 보려고 하는 행위
  - 투자 : 특정한 이득을 얻기 위해 시간과 자본을 들이는 행위
  - 사람들이 가장 많이 저지르는 실수가 조급하게 투자 대상을 선정하는 것이다.
  - 기다리는 것 또한 기회를 갖는 것이다.
 투자하기 전 물어야 할 질문
   1. 이 투자로 어떤 손해가 일어날 수 있는지 가늠할 수 있는가?
   2. 이 리스크를 스스로  통제할 수 있는가?
   3. 이 물건에 투자하면 원금을 보존할 수 있는가?
   4. 이 물건의 수익률(대출을 제외한)이 내가 목표로 하는 수익률에 부합하는가?
   5. 이 물건은 매도할 때 다른 사람이 바로 받을 만큼 매력적인가?

06 투자 수익은 월급이 아닌 보너스
 왜 죽음을 택했을까? | 월급과 보너스
  - 부동산 투자시장이 매력적인 투자처인 건 분명하지만 뛰어드는 모든 이에게 성공을 보장하는 투자처는 아니다.
  - 투자는 성공을 위해 반드시 필요한 사다리이지만 성공의 보증수표는 아니라는 사실을 명심하자.

■ 4장 월급쟁이를 위한 재테크 노하우

01 초보 투자자를 위한 투자 공부법
 1단계_경제신문 읽기
  - 신문기사 모두를 꼼꼼히 읽을 필요는 없다.
  - 대기업의 동향은 반드시 챙겨라.
  - 뜻을 모르는 단어는 검색을 ㅌ오해 의미를 파악하라.
  - 주식이나 부동산은 보유했다 생각하고 시세를 체크하라.
 2단계_투자 관련 책 읽기
  - 통독 : 글 전체를 읽으면서 좋은 부분에 밑줄을 친다.
  - 필사 : 밑줄을 쳤던 내용을 종이에 옮겨 적는다.
  - 적용 : 필사한 내용을 살펴보며 실천할 수 있는 행동을 정리한다.
 3단계_온라인에서 정보 및 동료 얻기
 4단계_매주 1회씩 임장하기
  - 거주 지역부터 시작하면 가장 잘 아는 곳이기에 그 지역의 장단점을 파악하기가 쉽다
  - 인터넷 사전조사
  - 부동산 중개소 전화문의 : 반드시 10군데 이상의 중개사무소에 문의
  - 부동산 중개사무소 방문
  - 임장보고서 작성
 5단계_멘토 만나기

02 수익률 계산하는 법
 수익률이 중요한 이유
  - 보유하고 있는 돈이 아니라 투자하는 방식의 수익률에 따라 돈이 눈덩이처럼ㄹ 커질 수도 눈녹듯 사라질 수도 있다.
 수익률 계산식
  - 대출 제외 수익률(%) = (월세 x 12) / (총매입액 - 보증금) x 100
  - 대출 포함 수익률(%) = ((월세 - 월이자) x 12) / (총매입액 - 보증금 - 대출금액) x 100
  - 대출을 제외한 수익률이 12% 이상이면 홈런, 10% 이상이면 안타
 나만의 기준 수익률 정하는 법
  - 가급적이면 대출을 제외하고 보증금을 최소로 한 상태에서 계산한 수익률을 기준으로 삼는게 좋다.

03 직장생활과 투자를 병행하는 법
 성공적인 투자의 4요소 - 돈, 시간, 노력, 경험
 아웃소싱하거나 협업하거나 - 직원은 혼자 일하지만, 사장은 협업하거나 다른 사람에게 돈을 주고 일을 위임한다.

04 부동산 투자, 언제 해야 할까? - 투자하는데 이러한 전망은 무의미한 질문
 한국 부동산의 역사
 부동산 투자의 명과 암
  - 돈은 흔들리지 않고 자신만의 투자 원칙에 따라 투자한 사람에겐 달라붙지만, 많은 사람들이 우후죽순으로 몰릴 땐 쏙 빠져나간다.
  - 남들과 다른 길을 가야 돈이 보인다.
 부동산 투자의 굿 타이밍
  - 오를 거란 확신과 절대 잃지 않을 준비가 되었다면 당장에라도 뛰어들어라.
  - 확신이 서지 않는다면 다음 기차를 기다리거나, 남들이 거들떠보지 않지만 저평가된 근거가 확실한 투자처를 찾아라.
  - 성공적인 투자를 위해 경계해야 할 단어는 조급함이고, 기억해야할 단어는 인내심이다.
  - 투자 물건을 선택할 때는 주변 지역의 여건은 물론 비슷한 환경을 가진 지역의 상황을 같이 보는 것이 중요하다.

05 걱정 없는 임차인 관리 노하우 
 하나, 임차인 관리에 대한 과도한 공포심을 버려라
 둘, 계약서에 월세 연체 시 특약 사항을 명시하라
 셋, 은행의 입금 SMS 서비스를 사용하라
 넷, 다양한 캘린더 앱을 이용하라
 다섯, 월세 일자를 매월 말일로 정하라
 여섯, 임차인을 선별하여 받아라
 일곱, 월세 2회 이상 연체 시 법적 절차를 진행하라
 여덟, 연체하는 임차인도 사람임을 잊지 마라

06 알아두면 유용한 현장조사의 기술
 현장조사_역지사지가 중요하다
 수익률 분석_단점을 상쇄할 만한 장점이 있는가
 입찰과 낙찰_멀리 가려면 함께 가라
 명도_그들은 무엇을 원하는가
 후기_투자를 통해 내가 얻은 것

07 내 집 마련에 대한 고민 상담
 상담 요청 내용 | 상담 답변 내용

에필로그 나는 부동산과 맞벌이하는 월급쟁이다
 - 큰 산을 옮기기 위해서 처음 해야 할 일은 바로 작은 돌 하나부터 옮기는 것이다.
 - 만약 현재의 당신을 있게 한 지금까지 살아온 방식이 만족스럽지 않음에도 당신이 변하지 않는다면 당신의 미래도 변하지 않을 것이다.

부록
01 10년 안에 집 30채 마련하는 투자법
02 1,000만 원으로 할 수 있는 투자처 찾는 법