기록과정리

저자 : 신현강(부룡)
출판사 : 지혜로
출판일 : 2017.06.07

추천의 글 - 평생 이기는 부동산 투자를 위한 지침서
프롤로그

1 단계
부동산 투자를 위한 기초를 다져라!

01 가격이 상승하는 부동산을 찾자
: 부동산 가격이 오르고 내리는 원리

   - 상품가격 = 수요 / 공급

   - 수요가 늘어나면 가격은 상승하고, 공급이 감소하는 경우에도 가격은 상승한다.

   - 반대로 수요가 줄거나, 공급이 늘어난다면 가격이 하락하므로 피해야 하는 투자 지역이다.

   - 투자 수요가 유입되는 곳에서 (실수요 증가가 예상되는 것보다) 더 큰 수익이 나온다.
: 가격이 오르는 부동산을 찾기 위해 기억해야 할 ‘세 가지 흐름’

   - 부동산 정책은 시장의 수요를 변화시킨다.

   - 정책은 입지를 만들고, 입지는 수요를 부른다.

   - 수요는 또 다른 수요를 부른다.
: 최대한 싸게 사는 방법 ? 급매물 투자
   - 급매물 투자로 위험은 줄이고 수익은 높인다.

   * 급매물 투자 포인트

    1) 금매물 출현 시기 노리기

      - 비수기 (8월, 11~1월)

      - 신규 택지 지구 입주 시점

      - 정부의 부동산 관련 정책이 규제로 전환되는 시점

    2) 관심 지역의 시세 정확하게 파악하기

      - 중개업소 방문 전 인터넷을 통한 시세 파악

      - 중개업소를 통한 시세 및 시장 분위기 파악

    3) 공인 중개사와 인적 네트워크 형성하기

    4) 권리관걔 및 물건 자체의 하자 여부 검토하기

    5) 저렴하고 좋은 물건이라면 과감하고 빠른 결정 내리기

02 정확한 시세 파악이 먼저다
: 시세를 파악하고 비교하는 여러 가지 방법

   - 포털 사이트에서 매물 검색, KB시세 조회, 국토교통부 실거래가 조회, 중개업소에 문의
: 인터넷에 올라온 허위 매물 골라내는 방법

   - 가격이 너무 낮은 매물은 의심, 거래가 완료되었는지 확인

03 성공적인 아파트 투자를 위해 기본 상식을 갖추자
: 아파트와 아파텔 면적 제대로 알기

   - 아파트 분양 면적(공급 면적) = 전용 면적 + 주거 공용 면적

   - 아파텔 분양 면적(계약 면적) = 공급 면적(전용 면적 + 주거 공용 면적) + 기타 공용 면적

   - 안목 치수(아파트)와 중심선 치수(오피스텔)
: 한 단지에서도 시세 차이가 큰 아파트 찾기

   - 베이가 많을수록 유리 : 채광이 좋고, 환기가 잘 된다.

   - 탑상형(타워형)보다 판상형 구조가 더 좋다. (채광, 환기 면에서 더 실용적)

   - 일조권, 조망권, 소음, 사생활 침해, 역세권과 학군 등 생활의 편의성이 가격을 결정
: 대형/중형/소형 평형의 가치는 정해져 있지 않다

   - 선호하는 평형은 시기와 지역에 따라 다르다.

   - 시기에 따라 변하는 수요에 맞추고, 관심 지역의 고정 수요층을 확인하라

[칼럼] 왜 시세 차익 투자가 필요한가
  1단계 : 현금 흐름 투자와 시세 차익 투자 병행

  2단계 : 1단계에서 얻은 시세 차익으로 다른 투자 물건 매입

  3단계 : 새로운 투자로 현금 흐름과 시세 차익 추가로 발생

2 단계
부동산 투자 쉬운 것부터 시작하라!

01 공인 중개사와의 관계가 투자 수익을 결정한다
: 내가 원하는 매물을 주는 중개업소 찾기

   - 공인 중개사도 나를 평가한다. 당장 계약을 할 수 있다는 인상을 심어준다.

   - 물건지 중개업소(매물지역에 오랫동안 영업하여 매물이 많고 안정적인 곳)의 양타 중개를 활용하라.

   - 매물이 많고 영업 능력이 뛰어난 중개업소(일반적으로 대로변이나 코너에 위치한 중개소)를 찾아라.
: 일반 매물을 급매물로 만드는 방법

   - 공인 중개사를 협력자로 만들어라.

   - 협상의 기술을 발휘하라 : 헐뜯거나 아니면 말고 전략, 매도인의 동정심 유발 전략

   - 전/월세가 들어있는 매물을 노려라
: 법적 효력이 있는 계약서, 꼼꼼하게 작성하는 요령

   - 거래 당사자의 '인적 사항'을 정확히 확인하라

   - '특약 사항'을 꼭 계약서에 기재하라

   - 입금 전에 반드시 '등기부 등본'을 확인하라

   - '중개 대상물 확인 설명서'를 수령하라
: 계약금과 중도금 입금의 중요성

   - 계약금 입금 후 계약 해제시 수령자는 두 배를 보상해야 한다.

   - 중도금 입금 시 계약을 해지할 수 없다.

   - 계약금이나 중도금 입금시, 등기부등본 소유주 명의 통장에 입금하는 것이 좋다.

02 시세 차익이 큰 아파트를 찾는 방법
: 도장 찍는 순간 돌이킬 수 없다! 현장 조사가 답이다!

   - 제일 먼저 지도에 익숙해져라

   - 현장에서 꼭 확인할 내용 : 해당 지역의 입지분석, 대상 주택의 시세조사와 하자 여부 확인

   - 지역 커뮤니티(맘 카페)를 전담 비서로 활용하라
: ‘학군’ 파악으로 돈 되는 아파트 찾기

   - 학군 투자의 핵심 키워드는 초등학교로 신설 초등학교 주변이나 통학 거리가 가까운 곳을 노려라

   - 초/중/고가 몰려 있으면 더욱 좋다

   - 중산층이 많이 거주하는지 확인 : 소형보다는 30평대 이상인 지역
: ‘역세권’ 파악으로 돈 되는 아파트 찾기

   - 단순히 역과의 거리만 판단할 것이 아니라 주변 환경도 확인이 필요

   - 회사가 밀집된 지역, 그 중 강남과의 접근 거리를 따져보는 것이 중요

   - 경전철보다는 중전철을, 지상철보다는 지하철을 먼저 고려하는 것이 중요

   - 전철 역세권 거론지의 대단지를 노려라

   - <국가 철도망 구축 계획>에 들어야 사업 추진이 가능 : 3층 법칙(계획 발표, 착공, 준공)

[칼럼] ‘싸다’와 ‘저평가’의 의미를 이해하라

  1. 까거나 비싼 것의 판단 기준은 항상 같지 않다.

  2. 동일한 부동산에 대한 '생각의 차이'에서 기회가 생긴다.

03 ‘저평가 부동산’에 투자하는 방법
: ‘매매가 대비 전세가 비율’로 저평가 부동산 찾기

   - 정상적인 전세가 비율인 시장(50~60%) : 수급 불균형으로 전세가 상승은 최적의 투자 시기

   - 전세가 비율이 상승하는 시장(70~80%) : A -> B -> C급 지역 순서로 실투자금이 적은 곳 노리기

   - 전세가 비율이 매매가를 위협하는 시장(80~90%) : 실투자금이 적은 곳보다는 입지가 좋은 곳 선택
: ‘급매물’을 기준으로 저평가 부동산 찾기

   - 미래에 '당신이 현재 산 가격보다 높은가격으로 구매할 매수인이 있을 것인가?' 를 기준으로 저평가를 판단
: ‘지역 변화’를 기준으로 저평가 부동산 찾기

   - 주변과의 시세 비교, 입주 시점의 매수인의 입장을 생각, 미래의 지역 변화를 예상
: 스스로 저평가된 곳 만들기 - 경매
: 새로운 저평가 지역 찾기 ? 생각의 확장

[칼럼] 똑같은 가격이라도 상승기에는 싸고 불황기에는 비싸다

  - '똑같은 가격'에 구입을 하더라도

    상승기에서 하락기가 될 때 사면 상대적으로 '고평가'된 부동산을 사는 것이고 하락기에 사서 상승기에 접어들면 '저평가'된 부동산을 사는 것이다

3 단계
1억 원 이상의 수익을 거두는 부동산을 찾아라!

01 ‘신도시’의 적절한 투자 시기 및 저평가 부동산 찾는 방법 ? 중동 신도시 사례
: 부천 중동 신도시의 시세 변화
: ‘지역 뉴스’ 검색으로 주변의 변화 가능성이 높은 곳을 찾아라
: ‘퍼즐 맞추기’를 통해 기존 정보를 더욱더 구체화하라

   - 하나의 정보는 하나의 현상을 설명하고 있지만, '취합된 정보'는 미래를 미리 보여준다.
: 대중들이 눈앞의 호재만 보고 판단할 때, 그 다음 움직임을 생각하라

   - 사람들은 실체가 드러나기 시작하면 그 때부터 관심과 수요가 점점 증가한다.

   - 미래에 가격이 어떻게 변화할지 꾸준히 정보를 찾고 취합하여 '본인만의 투자정보'를 만들어야 한다.

   - 그리고 그 정보를 통해 앞으로 '대중들의 움직임'이 어떠할지 먼저 생각하고 기회를 선점해야 한다.

02 큰 수익을 얻을 수 있는 ‘미분양’ 아파트 투자 방법 ? 원흥 지구 사례
: 다른 사람들은 관심 갖지 않는 미분양 아파트
: 보석이 될 미분양 아파트 골라내기

   - '지도'를 통해 장점 찾기, 주변 지역과의 '시세 비교'로 장점 찾기, 지역의 '개발 정보'로 장점 찾기
: 미분양 아파트가 보석이 되어가는 과정
: 미분양 아파트 투자 시 추가로 알아야 할 사항

   - 절호의 투자 기회를 잡기 위해서는 '불안 요소 제거'가 '장점 찾기' 못지 않게 중요하다

   - 정부의 의도를 파악하라, 언론에 휘둘리지 마라, 부동산 가치가 뛰어나면 규제는 장애가 되지 않는다.

   - 불확실성과 불안감의 실체가 알고 보면 큰 의미가 없는 것은 아닌지, 일정 시간이 지나면 자연적으로 해결될 문제는 아닌지 끊임없이 고민하는 과정이 필요하다.

[칼럼] 언론과 반대로 하면 성공한다?!
   - 언론은 허풍쟁이, 따라쟁이, 엄살쟁이, 뒷북쟁이 이다.

4 단계
상승장뿐 아니라 하락장에서도 수익을 거둬라!

01 ‘시장의 사이클’과 부동산 투자 타이밍
: 부동산 시장의 네 단계 사이클

   - 경기 순환 과정(경기 사이클) : 불황 > 회복 > 호황 > 후퇴

   - 부동산 시장의 사이클 : 침체기 > 회복기 > 상승기 > 급등기
: 시장의 흐름에 따라 투자 방법도 달라야 한다

   - 1단계(침체기) : 시세 차익을 기대하기 어려운 시기라 경매 등을 통한 수익형 투자

   - 2단계(회복기) : 전세가격 상승하는 시기로 갭투자와 분양권 투자

   - 3단계(호황기) : 분양권 시장의 열기가 A급 입지 지역에 대한 투자

   - 4단계(급등기) : 외곽 지역의 갭 메우기 투자
: 지금 부동산 시장은 어떤 시기인가?

02 ‘정부의 정책’과 부동산 투자 타이밍
: 고수는 ‘정부의 입장’을 잘 이해하고 활용한다

   - 시장의 안정이라는 목표를 달성하기 위해 침체기에는 규제를 적절히 풀어 경기 상승을 유도하고, 상승이 과하면 규제를 강화해 상승을 억제
: 고수는 정책에 따른 ‘수급의 변화’를 살핀다

   - 정부 정책의 옳고 그름을 논하기에 앞서, 정책 방향의 전환이 앞으로 시장에 어떤 영향을 미칠 것인지에 대해 더 관심을 가질 것
: 고수는 ‘군중 심리’를 잘 이용한다
: 고수는 항상 ‘시장 리스크’에 대비한다

   - 진짜 고수는 한 번에 큰 돈을 버는 사람이 아니라, 긴 시간동안 큰 실패 없이 꾸준히 투자하는 사람이다.

[칼럼] 부동산 시장의 사이클이 나타나는 이유

  - 부동산 시장을 움직이는 3대 요소 : 정부(정책), 기업(공급), 가계(수요)

  - 정부의 정책이나 가계의 수요 변화는 시장에 즉각 효과가 나타나고, 기업이 주택을 시장에 공급은 2~3년 시차가 있어서 수급의 불균형이 가격의 등락을 만든다. 

03 ‘상승장’에서 투자하는 방법
: 상승장의 투자 기술 첫 번째, ‘입지’에 주목하라

   - A급 지역에 투자, <도시 기본 계획>을 통해 중심지와 개발 방향을 예상
: 상승장의 투자 기술 두 번째, ‘가격 차이’에 주목하라

   - 상승장에서 수익을 낼 수 있는 기회는 한 번만 있는 것이 아니다.

   - 보통 중심지 > 부심지 > 외곽지 순서로 이동하며 가격이 상승(갭 메우기 현상)
: ‘갭 메우기 투자’ 사례 (1) 화정과 능곡
: ‘갭 메우기 투자’ 사례 (2) 삼송 지구

04 부동산 투자의 완성은 ‘매도’
: 수요와 공급의 변화를 확인하라

   - 매도인 우위의 시장에서 팔아야 한다.

   - 입주 물량이 많은 시기를 피해야 한다.

   - 규제 정책 발표 직후의 매도는 절대 금물이다.

   - 전통적인 비수기를 피해야 한다. (1~2월, 7~8월)
: 매수인의 심리를 이용하라

   - 돈이 모이는 집이라는 점을 강조, 깨끗한 집, 주부들이 좋아하는 인테리어
: 욕심을 버려라! 그것이 돈 버는 방법이다!

   - 하나의 물건으로 최대 수익(최저점에 사서 최고점에 파는)을 추구하지 말고 적절한 시기에 매도

   - A급 지역 물건을 가장 나중에 매도

에필로그