기록과정리

저자 : 안동건

출판사 : 센추리원

출판일 : 2015.12.15

│들어가며│ 시장의 패턴을 읽으면 어떤 투자도 성공할 수 있다

Chapter 1. 부동산 차트란 무엇인가
01. 왜 차트를 봐야 하는가_ 높은 곳에서 보면 오를 때와 떨어질 때가 보인다
02. 부동산 시장의 관성_ 과거를 통해 현재를 보고, 미래까지 예측한다

 - 시장에는 관성이 있다. 움직이고 있던 방향이 갑자기 바뀌기는 어렵다.
03. 차트 투자의 기본원리_ ‘무엇을’ 사느냐보다 ‘언제, 어디서’ 사느냐

 - 투자가의 2유형 : 호재를 보고 투자(미래가치), 전세가율을 보고 투자(현재가치)
04. 상승세에도 주기가 있다_ 시장에 휩쓸리지 말고 현명하게 파도를 타자
05. 차트 자료는 어디서 보나_ 데이터는 생각보다 가까운 곳에 있다

 - KB국민은행의 KB부동산 http://nland.kbstar.com/  > 통계 > 월간 / 주간 시장동향

 - 한국감정원의 R-ONE 부동산통계정보시스템 http://www.r-one.co.kr > 정부3.0 공개자료실 > 공표 및 분석보고서

 - 미래에셋이 운영하는 부동산114 http://www.r114.com/ > 리서치 > 아파트종합지수(KOAPI) > 지역별지수

Chapter 2. 부동산 차트를 읽는 방법

 - 시간의 흐름을 따라가는 방법, 시간의 단면을 잘라서 보는 방법, 2가지를 동시에 입체적으로 보는 방법
06. 차트를 보는 큰 틀_ 종으로 흐름을, 횡으로 상황을 보자

 - 종 : 과거부터 현재까지 개별 지역의 시간 흐름을 살펴보는 방식

 - 횡 : 특정한 시점에 전체 지역을 동시에 비교해서 보는 방식

 - 종&횡 : 일정 기간 동안 여러 지역의 흐름을 동시에 보는 것
07. 반드시 봐야 할 3가지 차트_ 기준이 달라지면 보이는 것도 달라진다

 - 월간차트, 주간차트, 개별 단지차트
08. 월간차트 읽기 훈련_ 길게 보면 부동산 시장의 순환이 보인다

 - KB부동산의 월간 상승률 차트 : 한 달에 한 번, 월말 또는 월초에 발표

 - 자료에 활용되는 '지수'는 절대적인 가격이 아니라 특정시점을 100으로 놓고 비교하는 상대적인 가격

 - 전세가 많이 오르는지, 매매가 많이 오르는지, 거래가 증가하고 있는지 여부와 비슷한 지역들이 동조하는지 여부도 확인

 - 시장은 한 번 상승하면 대략 2년 동안 상승세가 이어지며 순환 : 임대차 계약 기간이 기본 2년인 것과 관련됨
09. 주간차트 읽기 훈련_ 시장의 다양한 모습을 파악하는 핵심 자료

 - KB부동산의 주택시장동향 자료 중 시계열 자료, 매주 금요일 업데이트

 - 매매증감/전세증감 : 아파트 매매(전세)가격 증감률, 전주 대비 매매가 또는 전세가 상승률을 지역별, 날짜별로 누적하여 표시

 - 매매지수/전세지수 : 아파트 매매(전세)가격지수, 13/03/11 부동산 가격을 100으로 기준 삼아서, 그보다 얼마나 비싸졌거나 싸졌는가를 숫자로 표시

 - 매매규모/전세규모 : 규모별 매매(전세)가격지수, 매매지수와 전세지수를 부동산의 크기별(대형, 중형, 소형)로 나타낸 것

 - 매수매도/전세수급 : 매매(전세)수급 동향, 매수심리와 전세심리를 보여주는 지표

 - 매매거래/전세거래 : 매매(전세)거래 동향, 실제 매매 또는 전세 거래가 얼마나 이뤄지고 있는지 보여주는 지표

 - 체크 1순위 매매증감/전세증감 : 매매가와 전세가의 차이가 좁아져 전세가율이 높은 곳, 또는 앞으로 높아질 곳을 예상하여 투자

 - 체크 2순위 매수매도/전세수급 : 매도세 우위인지 매수세 우위인지 가격 변동을 부추기는 심리를 확인

 - 체크 3순위 매매거래/전세거래 : 가겨의 상승이 실제 거래인지 단순히 호가만 오른건지 거래동향을 확인

10. 단지차트 읽기 훈련_ 실제 투자할 물건을 꼼꼼히 살펴보자

 - 단지차트 : 원하는 물건의 최근 매매가 올랐는지, 2년 동안의 전세가 올랐는지, 바닥에서 반등했는지, 고정은 얼마인지 등 체크

 - 단지차트 보기 전 시/구 차트도 반드시 체크 : 집값은 구에 따라 학군과 복지혜택 달라져 시/구 단위로 결정됨

Chapter 3. 차트 속 정보 활용하기

11. 가격에도 패턴이 있다_ 강남과 동조하는 지역 vs 동조하지 않는 지역

 - 강남권 시장(강남구 차트와 동조) : 강동구, 송파구, 서초구, 양천구, 분당, 용인, 평촌

 - 비강남권 시장(노원구 차트와 동조) : 성북구, 도봉구, 관악구

 - 은마아파트 > 강남구 > 강남4구 > 분당, 평촌, 용인, 수지, 영통 순으로 움직임 예상가능

 - 강남구 > 노원구 > 관악구, 성북구, 도봉구 순으로 움직임 예상 가능
12. 비슷한 패턴 찾기_ 강남과 노원을 기준으로 수도권을 예측하라

 - 강남구 : 분당구(성남), 동안구(안양), 영통구(수원), 일산, 광명시 철산동 중대형아파트

 - 노원구 : 성북구, 도봉구, 의정부, 계양구(인천), 강서구, 광명시 하안동 소형아파트
13. 꼭짓점으로 강남성 지역 찾기_ 2007년 1월 최고점을 찍은 지역을 찾아라
14. 꼭짓점으로 비강남성 지역 찾기_ 2008년 7월 최고점을 찍은 지역을 찾아라
15. 지방 시장 분석하기_ 서울?수도권과는 또 다른 패턴의 시장
 - 지방 시장의 상승이 완성되는 시점은 중대형 아파트의 상승까지 마감되는 시점

 - 시세가 비싼 단지부터 싼 단지로 내려오면서 알아보기

 - 국토교통부 <월별 주택 매매 거래량> 자료로 시세가 높은 단지 확인 가능

16. 실제 사례를 통한 연습_ 차트를 어떻게 활용하고 어떻게 투자할 것인가

Chapter 4. 시장의 큰 흐름 통찰하기
17. 현재가치와 미래가치_ 전세가는 사용가치, 매매가는 프리미엄 가치

18. 부동산 시장의 사계절_ 싹이 트고, 우거지고, 무르익고, 저물다

19. 부동산 시장의 겨울_ 매가 하락과 전세난으로 혹독하게 압축되는 계절

 - 호가가 의미가 없음, 전세가가 눈에 띄게 상승, 매매가가 하락할수록 전세난 심화
20. 부동산 시장의 봄_ 단단히 압축된 씨앗부터 싹이 돋는다

 - 전세가 상승이 매매가 상승보다 높다. 투자자보다 실수요자가 더 많이 매입

 - 전세가가 지속적으로 상승함에 따라 매매가도 반등하게 되면, 자연스레 실수요자들의 유입이 증가
21. 부동산 시장의 여름_ 가격이 최고점을 찍고, 호재가 주목받는 시기

- 투자수요가 실수요보다 많아진다. 전세 가격보다 매매 가격이 더 많이 상승
22. 부동산 시장의 가을_ 뒤늦은 공급 폭탄과 가격 하락에 대비하라

- 공급이 수요보다 많다.

Chapter 5. 차트 투자의 실전사례
23. 실전사례① 전업투자자 A씨_ 총 투자금 1억 원으로 아파트 100채를 채우다
24. 실전사례② 프리랜서 B씨_ 뚝심 있는 지방 투자로 3년 만에 600% 수익
25. 실전사례③ 울산에서 온 C씨_ 분당과 평촌 신도시를 천만 원으로 산 비결
26. 실전사례④ 부부 투자자 D씨_ 가장 뜨거웠던 염창동에서 황금 타이밍을 잡다
27. 실전사례⑤ 방송업 종사자 E씨_ 너무 오른 지역을 피해 다음 오를 곳을 찾다
28. 실전사례⑥ 주부 F씨_ 오르고 있음을 확인한 후에 사도 늦지 않다

Chapter 6. 멀리 보고 오래 가는 전략 세우기
29. 초보 투자가를 위한 전략적 조언_ 당장의 수익보다 시스템을 익혀야 할 시간

 - 현금이 떨어지지 않게 하라 / 항상 투자금 규모를 생각하라 /동시에 3채 이상 매입하지 마라

 - 2년 이상 꾸준히 투자하라 / 투자는 안전하면서 즐거워야 한다 / 조급해 하거나 무리하지 마라
30. 중급 투자가를 위한 전략적 조언_ 개별 물건을 넘어 흐름을 보는 안목을 키우자

- 가장 필요한 것은 시장의 흐름을 파악하여 새로운 시장을 찾아내는 기술

 - 오르는 곳에 집중하라 / 시장은 연결되어 있다(매매와 전세) / 투자는 끊임없는 단순화와 반복이다
31. 고수 투자가를 위한 전략적 조언_ 10년 단위로 바뀌는 시장의 패러다임을 읽자
- 현재가치에서 미래가치, 다시 현재가치로 / 당장은 개발보다 사용가치를 우선 생각할 것

 - 가계부채보다 공급 폭탄이 더 문제다 / 부정적 전망에 홀리지 말고 냉정하게 바라보라

│마치며│ 오래 가는 투자자가 결국 크게 웃는다