기록과정리

1장 부동산 투자를 해야 하는 이유
1. 부동산이란 무엇인가?
- 부의 시작과 끝인 부동산
- 부동산이 갖는 본질적 가치
- 최악의 경우에도 가치가 남는 부동산

2. 대한민국의 부동산 사랑
- 작은 국토와 높은 인구밀도
- 대한민국 가계의 자산구조

대한민국 가계 자산에서 부동산이 차지하는 비중은 70% 이상
- 대한민국 정부의 부동산 사랑
- 절세의 수단 및 부의 이전으로서의 부동산

3. 외국(중국)인의 대한민국 부동산 사랑
- 핵심 지역 주거형 부동산 투자 확대
- 중국인들의 서울 부동산에 대한 사랑

4. 장기 상승하는 부동산 가격
- 부동산 투자에 가장 중요한 요소들

유동성(금리), 과거 사례를 통한 미래 예측, 부동산의 입지와 미래가치

금리를 올리는 과정인 금리인상기가 부동산의 고정이 아니다

부동산의 고점은 금리를 고점 부근까지 올린 상태에서 동결하여 유동성을 흡수하는 마지막 시기

금리가 고점인 상황에서 금리 인하로 변곡점을 만든다는 것은 결국 자산시장도 하향할 것이라는 중요한 단서

금리가 오르는 인상기에는 홀딩을 하고, 미국의 금리 인하 이야기가 나오기 시작하면 부동산 매각을 고민하고 실제 미국이 금리 인하에 들어가면 최대한 빨리 부동산을 정리
- 금리와 유동성은 부동산 가격의 결정적 지표

어떤 재화의 수요와 공급이 일정하다고 해서 가격이 일정하게 유지되는 것은 아닙니다.

시장에 유동성이 지속적으로 공급이 되면 해당 재화는 수요 공급과는 별개로 가격은 오르게 되는 것이죠.

반대로 공급과 수요가 일정하여도 유동성 즉 돈이 줄어들면 해당 재화의 가격은 하락하는 것이고요.

5. 지속적으로 상승하는 주거비
- 대한민국의 주거비 수준

가처분소득이란 쉽게 우리가 벌어들이는 소득에서 세금 등을 제외하고 자유롭게 사용 가능한 소득

OECD 주요국 가38개국 중 처분소득 대비 주거비에서 대한민국은 2위로 낮은 나라, 1위는 러시아
- 주거비는 지속적으로 상승

6. 부동산은 다른 투자자산에 비해 공정하다
- 부동산은 공정하고 편안한 투자가 가능
- 정부 정책을 통해 투자의 방향성 예측 가능

7. 근로소득만으로 부자가 되기 어려운 이유?
- 종이화폐와 노동, 토지와 자본
- 자본주의 사회의 작동 원리를 명확히 이해해야

2장 대한민국 부동산 시장 인사이트
1. 현실성 없는 가계부채 공포론
- 서브프라임 모기지 사태의 본질에 대한 이해

금융위기를 발생시킨 가장 중요한 요인은 대출 자체가 아닌 이 대출 채권을 이용하여 무한대로 생산해낸 파생상품들 즉 증권화 때문이라는 사실
- 대한민국 가계부채, 연체율·자산구조 면에서 양호

서브프라임 모기지 연체율은 30%, 우리나라 가계 부채 연체율의 경우 특히나 주택 담보대출의 최근 연체율은 0.27%

2. 일본과 대한민국 부동산을 연결하는 이유

- 일본을 제외한 대부분의 선진국 부동산 지속 상승

선진국들 중 생산가능 인구가 감소세로 돌아서고 고령화 사회로 진입한 나라들 대부분 부동산 가격이 상승
- 주요 국가들 중 일본만 부동산 장기 침체 <- 이것이 바로 이유

3. 부동산의 가격을 결정하는 유동성
- 수요와 공급에 의해 가격이 결정되는 것이 아니다
- 유동성의 움직임을 관찰하고 예측하라

4. 화폐의 가치와 부동산 시장
- 자본주의의 시작 프랑스 혁명과 영국 혁명
- 부동산이 언제나 상승하는 것처럼 보이는 이유

화폐의 발행이 늘어나면 화폐의 양이 많아져 화폐의 가치가 떨어지고 부동산 같은 실물자산의 가치는 그대로지만 화폐의 교환가치가 떨어지니 실물자산의 가격이 오르는 것처럼 보일 뿐인 것입니다.

5. 인구 통계와 부동산 시장
- 인구통계학적 관점은 당대에는 극복 가능

투자 지역을 서울 등 핵심지역으로 한정한다면 충분히 극복 가능
- 수도권 인구 증가 속도 여타 지역 압도

장기적으로 가장 안정적인 투자처는 수도권, 그 중에서도 서울
- 인구수 증가보다 빠른 가구수 증가율

가구수 증가 현상은 1인 가구 증가와 맞물려 인구수 증가가 멈추는 2030년 이후에도 꾸준히 이어질 것
- 주택수는 주요국 대비 여전히 부족한 상태
- 서울의 부동산이 장기적으로 가장 유리

6. 정부 정책과 부동산 시장
- 어떤 정부든 부동산 정책의 큰 그림은 완만한 상승
- 각 정부별 부동산 정책

- 분양가상한제 적용 여부에 따른 대응 필요
- 뉴스테이 사업과 밀접한 도정법 개정안 통과
- 뉴스테이는 부동산 판을 바꿔놓을 새로운 시스템

3장 부동산 언제 사고 언제 팔아야 하나
1. 매수 매도 타이밍 인사이트
- 금리 변동에 맞춘 투자 이해는 자산 증식을 도와준다
금리는 결국 금융시장, 그리고 자산시장의 철길과 같다

- 언제 사고 언제 팔 것인지에 대한 인사이트

2. 매수와 매도 투자의 변곡점을 찾아야 한다
- 변곡점을 찾는 것이 성공 투자의 지름길이다
- 부동산은 상대적으로 변곡점을 찾기 쉬운 투자처

다른 위험 자산들에 비해서 부동산 투자는 방햐엉도 뚜렷하고 단기 충격에도 덜 흔들리며 금리와 증시 같은 활용할 수 있는 선행지표들도 가지고 있다.

3. 부동산 시장 10년(2018~2028)의 전망
- 2025~2030년 강력한 상승장 온다

금리는 대략 11년 정도를 주기로 움직이고 있다. 지난번 금리 시기는 2008년 이후로 이번 금리 고점은 2019년 이후가 가능성 높아 보인다.

2018년 하반기부터 공급과잉 문제도 불거져 2020년부터 부동산 침체기에 머물 가능성이 있다.

- 주택 매수 대기자에 비해 턱없이 부족한 주택수

- 대한민국 역사상 최대의 재건축 재개발 시장이 열린다
- 시기별 부동산 시장 전망
2017~2018년 부동산 시장, “폭락은 없다”  <<-- 저자 예측이 맞음
2019~2023년 부동산 시장, “이 시기가 더 위험하다”
2024~2028년 부동산 시장, “시장 회복과 재건축 르네상스”

4장 아파트 시장의 현재와 미래 전망
1. 서울 아파트 시장 변화와 전망
- 앞으로 10년간 가장 전망이 좋은 곳은 서울이다
- 2030 서울플랜, 아는 만큼 보인다
- 한강변의 가치는 시간이 갈수록 상승한다
- 대한민국 부동산의 기준 강남구
- 서울의 정중앙 용산
- 대표적 미래 일자리 창출 지역 강서구
- DMC 수혜를 입게 될 은평구와 서대문구
- 새롭게 확장되는 동남권의 중심지 송파구
2. 1기 신도시와 주변 지역
- 1기 신도시의 가치는 재건축과 함께 부활한다
- 신도시의 대장 성남시 분당 & 판교
- 가성비 좋은 고양시 일산 & 삼송
- 학군 좋은 안양시 평촌
3. 2기 신도시와 기타 지역
- 앞으로 10여 년간 2기 신도시의 선호도는 지속된다
- 가격이 메리트인 김포 한강신도시
- 규모가 메리트인 화성 동탄신도시
- 대한민국 대표 경제자유구역 송도국제도시