기록과정리

저자 : 김종율 (옥탑방보보스)

출판사 : 베리북

출판일 : 2016.08.11

추천의 글
편집자 서문
들어가며. 나는 집 대신 상가에 투자한다

1장. 그럼에도 불구하고
01. 흙수저를 물고만 있어서야
02. 도둑맞은 가난, 결코 도둑맞기 쉽지 않은
03. 사당동 반지하의 추억
04. 세이노 선생님을 만나다

2장. 상가, 어렵지만 매력적이다
05. 저질(低質)의 시대 ㅅ하는 법칙들은 양질의 투자가 필요하다
06. 돈 되는 상가 고르는 흔한 방법

 핵심을 짚어내지 못하는 법칙들은 무시해도 좋다.

 (잘못된 예)

 - 왼쪽으로 도는 상가는 오른쪽보다 좋다. 인가은 대개 왼발이 오른쪽보다 짧기 때문이다.

 - 도로와 친한 상가가 좋다. 왜? 접근성이 좋기 때문이다.

 - 퇴근시간에 만나는 상가를 공략하라. 왜? 출근시엔 소비가 적지만 퇴근길엔 치킨을 사거나 삼겹살이라도 먹고 가니까

 - 권리금이 높은 상가가 좋다. 왜? 그동안 영업이 좋았다는 의미이기 때문이다.

 - 상업지역 비율이 낮은 곳이 좋다. 왜? 특히 신도시에서 상업용지 비율이 2%가 넘으면 상권 활성화가 안 되어 장기간 공실일 확률이 높기 때문이다.

 상가투자 성패의 첫 단추는 입지 분석이다.
07. 상가를 굳이 경매로 사야 할까?

경매로 상가 매입시 큰 장점 : 경매정보지의 기초 자료를 통해 많은 정보를 얻을 수 있다.
08. 95%의 물건을 버려라, 과감하게
09. 70점 이상의 상가를 골라라
10. 완벽한 물건을 찾으려 하지 마라
11. 에쿠스 한 대 값 날려먹고 배운 점포개발의 ‘힘’

3장. 좋은 상가를 고르는 네 개의 눈
첫 번째 눈. 사람이 먼저다, 유효수요를 살펴라
12. 친절한 페이지, 유효수요 개념잡기

 유효수요 : 구매력을 수반하는 수요, 흔히 배후, 수요, 포텐셜 등의 용어로 표현
13. 유효수요의 범위를 찾아라
14. 아파트는 500세대, 오피스텔은 300세대가 최소 유효수요 단위
 이 정도의 유효수요가 뭉쳐야만 하나의 독립된 상권이 형성된다.

 - 통상 세대당 편의점 매출은 아파트 2천원, 원룸 3천원, 오피스텔 4천원으로 계산함

 - 아파트는 500세대, 오피스텔은 300세대가 되어야 어느 정도 장사가 됨

 - 현재 오피스텔 중개수수료는 85m2 이하 기준으로 매매는 0.5%, 임대차는 0.4%로 개정됨

15. 우세한 입지는 유효수요의 크기가 결정한다

 - 대로변보다 접근성이 좋은 안쪽이 우세하려면 배후 유효수요의 크기가 충분히 커야 한다.

 - 유효수요가 충분치 않다면 안쪽 입지보단 대로변으로 나오는 것이 좋다.
현장 돋보기 ① 부동산 시세 조사하기

두 번째 눈. 주동선, 길목을 사수하라
16. 친절한 페이지, 주동선 개념잡기

 주동선 : 사람들이 주로 다니는 동선

 낮선 지역이라도 어려워할 필요 없이, 지도로 충분히 찾을 수 있다.
17. 지도로 찾아라Ⅰ

 주동선 상에 있는 상가는 영업이 잘 될 것이며, 그렇지 않은 곳은 영업이 형편없을 것이다.
18. 지도로 찾아라 Ⅱ

 주동선에서 동떨어져있는 1층 상가보다 주동선 상에 있는 고층 상가가 낫다.
19. 상권의 시작점과 끝자락을 이해하자

 - 해당지역 유효수요의 동선을 잘 분석해야 한다.

   즉, 사람들이 어느 길을 따라 상가지역으로 들어와서 소비를 하는지 판단해야 한다.

 - 갈림길에서 사람들의 발걸음은 일반적으로 상권이 더 발달한 곳으로 향한다.
20. 유동인구의 절대량 VS. 주동선, 승자는? 주동선
21. 단지 내 상가도 주동선의 영향을 받을까? 매우 많이
현장 돋보기 ② 부동산 실매물 조사하기

세 번째 눈. 스쳐지나가는 곳, 흐르는 입지를 피하라
22. 친절한 페이지, 흐르는 입지 개념잡기

 (흐르는 입지의 특성)

 - 입지가 대로변에 위치하고 있으며 유동인구가 많다.

 - 이면의 유효수요가 대로변보다 월등히 많으며, 독립된 상권이 형성되어 있다.

 - 광역상권에서 해당 입지가 1입지가 아니다.

 - 물건의 면적이 작다.
23. 흐르는 입지 솎아내기