기록과정리

저자 : 배용환(서울휘)

출판사 : 국일증권경제연구소

출판일 : 2018. 02. 28

프롤로그

1부 인생 투자, 알짜상가로 시작하라
01 진짜 부자들만 한다는 상가투자

- 상가는 경기의 흐름에 밀접한 관계가 있다.
02 왜 알짜상가인가?

- 매매가격 10억원 미만

 - 상가를 매입하는 방법 : 분양, 일반매매, 경매

 - 대출 : 분양(40~50%), 일반매매(40~50%), 경매(80~90%, 감정가의 80%)

 - 대출을 잘 받기 위해서는 신용등급 관리가 중요, 평소 5등급 이내로 관리
03 상가의 수익구조와 가격결정력

- 실현 수익(임대수익+매도수익)과 지역 권리금(바닥 권리금)

 - 요구수익률 : 투자자가 상가에 투자할 때 요구하는 최소한의 수익, 자신의 상가를 매각할 때 가격을 결정하는 중요 지표

 - 권리금 : 약 1년 정도의 수익금을 기준으로 책정

 - 영업권리금과 시설권리금(임차인용) : 경매를 만나면 사라지는 권리금

 - 지역 권리금(임대인용) : 점포가 위치한 장소에서 영업할 때 발생하는 이점을 금액으로 환산, 보통 신규 분양 점포의 핵심 입지, 기존 상권의 신생 건물 1층 상가, 건물주가 운영하던 코너 상가 위치, A급 상권

 - 가격결정력 : 아파트에는 당연히 존재하는 '시세'라는 것이 상가에는 없다. 상가의 매매가격을 결정하는 기준은 바로 수익률인데 수익률은 임대료에 의해서 좌우된다. 가격결정력을 차별화할 수 있는 것은 임차 업종 차별화를 통해서 실현

접근법

1. 10억원 미만의 상가

2. 1층 상가를 우선

3. 지상층은 목적성이 강한 업종을 우선 (매각 타이밍을 고려해야 하므로)

4. 최적의 가성비, 경매로 매입

5. 업종 분석을 통해 매출액, 임대료 유추

6. 대기업 임차인 적극 유치

7. 자신이 창업할 수 있는 콘텐츠 접목

8. 1년에 상가 2개 매입하는 것을 목표로 설정

04 경매로 월급 받는 꿈을 키우다
05 알짜상가로 시작했던 나의 첫 투자
06 나의 첫 번째 상가 낙찰기
07 사람들에게 도움이 되고픈 상가 투자의 길라잡이

칼럼: 서울휘의 알짜상가 이야기_상가투자, 공실은 필연이다

피하려 하지 말고 해결책을 모색한다. 홍보가 중요

1. 상가에서 공실을 만나면 가장 먼저 할 일이 관리소장 만나는 일이다

2. 넣고 싶은 업종이 있다면 인근 동일업종 1등 상가에 찾아가서 이야기한다.

3. 전면 유리창이나 입구 출입문에 임대 플래카드나 연락처 남기기 (꼭 본인 연락처)

4. 임대 전단 배포 : 반경 20km 안에 있는 모든 부동산

5. DM 발송(겉봉투는 반드시 손글씨로), 동일 건물 내 모든 상가에도 발송
서울휘의 알짜상가 투자 사례 1

2부 내 안의 투자 본능을 깨워라
08 나에게 맞는 알짜상가 어떻게 고를까?

- 임차인의 관점으로 접근, 자신의 경험을 살릴 수 있는 상가를 고르기
09 알짜상가 매입 순서의 첫 번째는 경·공매로

- 경매 -> 일반매매 -> 분양 순으로 경험쌓기, 뒤로 갈수록 비싸지고 실패할 확률 높아짐
10 경매를 통한 상가 매입의 장점

- 경락잔금 대출 활용 : 일반매매 40~50%, 경매는 80~90% 대출 가능

- 경매 입찰 자료에서 힌트 얻기 : 권리금, 임대료, 매매가 등
11 조심해야 할 분양상가의 세계

- 선임대료 조건을 조심하자. 높은 임대료를 받아줄 임차인의 수요가 있는가?

- 도면을 읽어 동선을 파악, 신도시 상가는 상가 자체뿐만 아니라 신도시 전체의 동선을 파악
12 알짜상가 매입의 5가지 핵심 전략

1. 1층 상가를 최우선으로 고려

2. 업종을 선별

3. 우량 임차인을 우선으로 선택

4. 매수 대기 업종을 살핀다.

5. 권리금이 형성된 물건인지 파악
13 매입부터 매각까지 투자 로드맵을 그려라

1. 상가를 매입할 때부터 매각 시점을 가장 먼저 생각

2. 매각 가격을 고려한 매입가를 결정

3. 매각 시기와 매각 가격을 반영한 임대료를 결정

4. 임대료를 높게 받을 수 있는 최적의 업종을 선택
칼럼: 서울휘의 알짜상가 이야기_상가투자 수익률의 비밀
상가 대출 잘 받는 법
서울휘의 알짜상가 투자 사례 2

3부 상권을 분류하고 입지를 분석하면 가치가 보인다
14 상권, 입지, 콘텐츠경쟁력을 갖춘 알짜상가

Tip. 알짜상가 매입의 조건

1. 상권이 경쟁력을 지닌 곳, 즉 가치가 올라가는 상권에 투자해야 한다.

 (1) 상권의 현재 위치는 어디인가(상승 vs 하락)를 파악하기

 (2) 호재 - 배후 세대의 증가, 일자리의 신설

 (3) 악재 - 초대형 상업시설의 등장(스타필드, 판교 현대백화점)

 (4) 새로운 지하철역의 신설 빨대효과 수혜지역 vs 피해지역

2. 입지경쟁력, 즉 건물의 위치와 점포의 위치를 파악해야 한다.

 (1) 1등 건물으 존재 파악하기

 (2) 건물 내에서의 1등 점포 파악하기

 (3) 접근성과 인지성 확인하기

3. 콘텐츠 경쟁력

 (1) 우량 임차인(대기업 임차인)

 (2) 프랜차이즈 임차인

 (3) 전문 업종 임차인

 (4) 최근 유행하는 핫 아이템(무인업종)

15 상권경쟁력을 갖춘 뜨는 상권을 찾아라

- 현재의 상권만 볼 것이 아니라 향후 그 상권의 경쟁력을 위협하는 요소가 잠재해 있지는 않은지 면밀히 파악해 나가는 것이 중요

16 변화하는 상권경쟁력을 예측하라

- 권리금 변동 : 권리금이 낮아지기 시작하면 상권이 무너지기 시작하는 징후

- 배후 세대의 이동

- 초대형 백화점이나 복합쇼핑몰의 진출

17 입지경쟁력으로 노출을 확보하라

- 입지의 3요소 : 가시성, 접근성, 인지성
18 입지경쟁력을 갖춘 알짜상가

Tip. 유용한 상권 정보를 제공하는 사이트

1. 나이스 비즈 맵 NICEBIZMAP

2. 소상공인마당 상권정보시스템 sg.sbiz.or.kr
19 상가별로 알아보는 투자 키포인트

- 단지 내 상가 : 상권 경쟁력보다 입지 경쟁력을 살피는게 중요

- 근린 상가 : 알짜 상가의 주 타킷, 입지경쟁력이 가장 중요

- 상가주택 : 상권 변화의 영향력 내에 있는 곳인지 여부

- 스트리트형 상가, 주상복합형 상가, 신도시 상가 : 주의
20 상권의 생애 주기를 파악하라

- 도입기 : 상권 형성 시기, 공실 상가 많음

- 성장기 : 1층 상가 위주로 입점 완성, 권리금이 형성되는 시기

- 안정기 : 상권의 기틀이 잡히는 시기, 구매력 있는 고객 확보, 상권의 정점

- 하락기 : 중심 상권의 이동이나 상권의 소멸, 공실 상가 증가, 업종의 변동이 잦아짐
21 유명 상권 변화의 조짐을 포착하라

- 상권의 하락단계 : 권리금의 내림세 -> 임대 시 렌트 프리 기간 연장 -> 임대료 하락

- 신용카드 가맹점 수를 파악 : 지하철 역세권 상권의 강세, 근린상권의 진화, 대형 쇼핑몰의 강세
22 상권의 호재는 빠르게, 악재는 서서히 반영된다

- 호재 : 아파트 배후세대의 증가, 업무지구(일자리)의 증가

- 악재 : 대형 상권의 등장, 초대형 쇼핑몰의 등장, 약한 상권의 역 개통(빨대효과), 민폐 업종의 증가
칼럼: 서울휘의 알짜상가 이야기_선택은 기회와 연결된다
서울휘의 알짜상가 투자 사례 3

4부 트렌드를 읽어서 콘텐츠를 파악하라
23 트렌드를 포착하면 콘텐츠가 보인다

- 공유와 상생, 무인시대
24 콘텐츠경쟁력을 갖춘 알짜상가

- 죽어가는 상가도 살리는 콘텐츠의 힘
25 알짜상가의 가치를 높여줄 황금 업종

- 필수 업종, 우량 임차인
26 대기업 업종 vs 블루칩 업종

- 주요 대기업 업종 : 대교, 홈플러스 익스프레스, 패스트푸드

- 주요 블루칩 업종 : 약국, 병원, 편의점, 전문학원, 파출소, 산후 조리원
27 트렌드에 따라 뜨는 업종 vs 지는 업종

- 동물병원, 실버산업 vs 전자담배, 공차, 설빙, 피스터피자, 피자헛
28 변화가 일어나는 곳을 주목하라

- 주춤한 전통상권, 타격입은 명동, 뜨는 강북 골목

- 기회가 엿보이는 골목상권 : 문래동 창작촌 상권, 서울대입구역 상권, 용산의 열정도 상권
29 상권을 변화시키는 젠트리피케이션 현상과 도시 재생의 힘
칼럼: 서울휘의 알짜상가 이야기_임차인, 임대인 그 너머에 사람이 있다

에필로그

저자 : 빠숑(김학렬), 서울휘(배용환), 아임해피(정지영)

출판사 : 다산북스

출판일 : 2018.03.26

프롤로그_ 행복한 부동산 라이프 함께할까요?

1장 다 함께 외쳐볼까요? 입지, 입지, 입지!
집값이 떨어지면 사겠다고요?

- 집을 못 사는 사람들 : 오르면 비싸서 못사고, 내리면 더 떨어질까 못사고

 - 대출도 고려해서 집 살 여력이 된다면 직주근접 1순위 지역에 4~5년 뒤 입주를 고려하여 매수가 유리

절대 팔지 않을 입지에 투자하세요

 - 부동산 투자는 시간을 두고 장기적으로 접근, 오래 보유할 경우 주택임대사업자 등록이 유리
미분양 단지에도 기회는 있습니다

 - 미분양의 원인 3가지 : 입지가 안 좋아서, 가격이 비싸서, 물량이 너무 많아서

 - 일분 미분양과 준공후 미분양을 구별할 것 : 준공 후 미분양은 위험
위기가 오면 어떻게 대처해야 하나요

 - 위기가 오히려 기회다. 좋은 물건을 고를 수 있는 안목을 갖추는 공부가 미리미리 필요
내 삶을 주도하는 행복한 전업 투자자가 되려면?

부동산 정책에 대처하는 우리의 자세

똘똘한 한 채만 산다면? 내가 살고 싶은 집!
 - 빠숑(한강뷰), 서울휘(자연 프리미엄), 아임해피(직주근접)

2장 부동산 투자, 쉽게! 재미있게! 자신있게!
누구에게나 처음은 있습니다
- 부동산 투자는 인플레이션 헤지이며, 부동산 공부는 결국 사람 공부다

경매는 부동산 공부의 지름길입니다

- 경매로 부동산 투자를 안하더라도 공부를 하면 부동산 보는 안목이 생기며 상권의 흐름도 알 수 있다.
꼼꼼히 따져봐야 할 게 많은 오피스텔 투자

- 입지가 좋고 주변 경쟁상품이 없다면 오피스텔 투자도 좋다.

 - 초역세권(도보 5분 이내)이며, 인근에 오피스텔이 추가 가능한 땅이 없어야 한다.
1인 가구의 증가로 뜬 셰어하우스

- 셰어하우스 투자는 1인 가구 트렌드에 대한 이해가 반드시 필요하며, 경매 입찰시에도 셰어하우스를 염두하고 접근하는게 좋다.
효과적인 임장을 위한 실용 꿀팁!

- 매매 임장은 상품보다 입지를 보는게 핵심과제이며, 사전 임장(손품)을 반드시 선행되어야 한다.

 - 공인중개사 방문시 사무실도 여러군데 다니고 남자 소장, 여자 소장 다양하게 만나서 다양한 관점의 정보를 수집
분양권은 실거주로 접근하세요 (해안선)

- 분양권은 실거주 관점에서 접근을 권장하고, 모델하우스 방문도 전략이 필요핟.

 - 단지도를 보고 일조권 파악 유닛 모형도 꼼꼼히 살펴서 선호하는 구조, 좋은 마감재 여부 등 체크
재개발 투자는 리스크 관리가 핵심입니다 (붇옹산)
- 리스크를 줄이기 위해 관리처분 이후가 안전하며, 가장 중요한 것은 전체 시장의 흐름을 읽는 것

3장 여전히 좋은 호재가 많은 한강 남쪽
40년간 대한민국 넘버원 강남구
서울시가 공인한 강남4구 강동구
마지막 대형 호재 마곡을 껴안은 강서구
임대 수요가 풍부한 관악구
쾌적한 환경으로 변신할 구로구
대규모 개발 부지가 많은 금천구
작지만 강한 서울의 중심 입지 동작구

4장 저평가 우량주가 많은 한강 북쪽
도심과 가까운 가성비 갑 강북구
한강을 예쁘게 낀 매력 입지 광진구
투기지역으로 묶인 미래가치 만점 노원구
동북권 중심이 될 창동을 껴안은 도봉구
도시재생으로 탈바꿈 중인 동대문구
메인 일자리 어디든 가기 편한 마포구

5장 서른 살 생일이 더 기대되는 1기 신도시
한번 들어오면 나갈 수 없는 욕망 입지 분당
강남 접근성까지 좋아질 최적의 주거환경 일산
중산층을 위한 쾌적한 교육도시 평촌
수요가 검증된 출퇴근이 편한 도시 중동
실수요자를 위한 자급자족의 도시 산본

6장 부동산 고수들과 한 걸음 더 들어갑니다
부동산은 자산을 담는 그릇입니다 (아기곰)

- 인플레이션 헤지 : 화폐를 일정한 가치를 갖는 상품(예: 부동산)으로 바꾸어 보유하는 일

 - 부동산은 기본적으로 자산을 담는 그릇

 - 부동산 매매는 투기 수요가 들어오는데, 전세는 투기 수요가 없다.

 - 지역 중심으로 부동산 투자를 할 때는 호재가 있는 곳에 주목

 - 호재가 있는 지역에서도 저평가된 지역에 투자

 - 새 집과 입지 사이에서 고민이라면 무조건 입지가 우선

 - 투자에서 가장 지켜봐야 할 부분이 종목과 타이밍

 - 인구 줄어드는 것으로 부동산 하락을 걱정하지만 인구 문제 하나로 성급하게 판단하는 것은 금물
학군을 보면 부동산의 미래가 보입니다 (월천대사)

- 좋은 학군은 탄탄한 실수요를 보장하기 때문에 절대 배신하지 않는다.

 - 학군은 단기간에 형성되는 것이 아니기에, 기존 프리미엄도 단기간에 생기지 않는다. 10년 정도 바라보고 투자하는 것이 좋다.
미래가치를 선점하는 지역분석의 모든 것 (골목대장)

- 지역분석은 호재와 미래가치의 선점

 - 교주일인자학 : 교통환경(2순위), 주거환경(3순위), 일자리환경(1순위), 인프라환경, 자연환경, 학군환경

 - 교통환경은 도로와 전철, 주거환경은 재건축과 재개발
시장의 심리와 사이클을 읽는 부동산 투자 (부룡)

- 부동산의 입지가 중요하며, 시간이 흐르면서 사람의 심리도 굉장히 중요

 - 특정 지역을 투자할 때, 바로 옆 지역의 대장주가 어떻게 움직이는지 확인하고, 그에 따른 투자가치를 고려

 - 호재에 따른 타이밍을 맞추는 것은 굉장히 어렵지만, 사이클과 정책에 맞춘 것은 상대적으로 덜 어렵고 성공 가능성도 높다

 - 사회 경기가 침체기 - 회복기 - 호황기 - 침체기 를 반복하는 것처럼 부동산 경기도 똑같다.

 - 규제 정책 발표 직후 매도는 절대 금물

 - 가장 싸게 사서, 가장 비싸게 팔겠다는 욕심을 버릴 것

무주택자를 위한 핵심 투자 전략 (복부인)
- 투자의 기본은 목돈 마련

에필로그_ 내 집 마련 지금 당장 시작하세요!