기록과정리

저자 : 배용환(서울휘)

출판사 : 국일증권경제연구소

출판일 : 2018. 02. 28

프롤로그

1부 인생 투자, 알짜상가로 시작하라
01 진짜 부자들만 한다는 상가투자

- 상가는 경기의 흐름에 밀접한 관계가 있다.
02 왜 알짜상가인가?

- 매매가격 10억원 미만

 - 상가를 매입하는 방법 : 분양, 일반매매, 경매

 - 대출 : 분양(40~50%), 일반매매(40~50%), 경매(80~90%, 감정가의 80%)

 - 대출을 잘 받기 위해서는 신용등급 관리가 중요, 평소 5등급 이내로 관리
03 상가의 수익구조와 가격결정력

- 실현 수익(임대수익+매도수익)과 지역 권리금(바닥 권리금)

 - 요구수익률 : 투자자가 상가에 투자할 때 요구하는 최소한의 수익, 자신의 상가를 매각할 때 가격을 결정하는 중요 지표

 - 권리금 : 약 1년 정도의 수익금을 기준으로 책정

 - 영업권리금과 시설권리금(임차인용) : 경매를 만나면 사라지는 권리금

 - 지역 권리금(임대인용) : 점포가 위치한 장소에서 영업할 때 발생하는 이점을 금액으로 환산, 보통 신규 분양 점포의 핵심 입지, 기존 상권의 신생 건물 1층 상가, 건물주가 운영하던 코너 상가 위치, A급 상권

 - 가격결정력 : 아파트에는 당연히 존재하는 '시세'라는 것이 상가에는 없다. 상가의 매매가격을 결정하는 기준은 바로 수익률인데 수익률은 임대료에 의해서 좌우된다. 가격결정력을 차별화할 수 있는 것은 임차 업종 차별화를 통해서 실현

접근법

1. 10억원 미만의 상가

2. 1층 상가를 우선

3. 지상층은 목적성이 강한 업종을 우선 (매각 타이밍을 고려해야 하므로)

4. 최적의 가성비, 경매로 매입

5. 업종 분석을 통해 매출액, 임대료 유추

6. 대기업 임차인 적극 유치

7. 자신이 창업할 수 있는 콘텐츠 접목

8. 1년에 상가 2개 매입하는 것을 목표로 설정

04 경매로 월급 받는 꿈을 키우다
05 알짜상가로 시작했던 나의 첫 투자
06 나의 첫 번째 상가 낙찰기
07 사람들에게 도움이 되고픈 상가 투자의 길라잡이

칼럼: 서울휘의 알짜상가 이야기_상가투자, 공실은 필연이다

피하려 하지 말고 해결책을 모색한다. 홍보가 중요

1. 상가에서 공실을 만나면 가장 먼저 할 일이 관리소장 만나는 일이다

2. 넣고 싶은 업종이 있다면 인근 동일업종 1등 상가에 찾아가서 이야기한다.

3. 전면 유리창이나 입구 출입문에 임대 플래카드나 연락처 남기기 (꼭 본인 연락처)

4. 임대 전단 배포 : 반경 20km 안에 있는 모든 부동산

5. DM 발송(겉봉투는 반드시 손글씨로), 동일 건물 내 모든 상가에도 발송
서울휘의 알짜상가 투자 사례 1

2부 내 안의 투자 본능을 깨워라
08 나에게 맞는 알짜상가 어떻게 고를까?

- 임차인의 관점으로 접근, 자신의 경험을 살릴 수 있는 상가를 고르기
09 알짜상가 매입 순서의 첫 번째는 경·공매로

- 경매 -> 일반매매 -> 분양 순으로 경험쌓기, 뒤로 갈수록 비싸지고 실패할 확률 높아짐
10 경매를 통한 상가 매입의 장점

- 경락잔금 대출 활용 : 일반매매 40~50%, 경매는 80~90% 대출 가능

- 경매 입찰 자료에서 힌트 얻기 : 권리금, 임대료, 매매가 등
11 조심해야 할 분양상가의 세계

- 선임대료 조건을 조심하자. 높은 임대료를 받아줄 임차인의 수요가 있는가?

- 도면을 읽어 동선을 파악, 신도시 상가는 상가 자체뿐만 아니라 신도시 전체의 동선을 파악
12 알짜상가 매입의 5가지 핵심 전략

1. 1층 상가를 최우선으로 고려

2. 업종을 선별

3. 우량 임차인을 우선으로 선택

4. 매수 대기 업종을 살핀다.

5. 권리금이 형성된 물건인지 파악
13 매입부터 매각까지 투자 로드맵을 그려라

1. 상가를 매입할 때부터 매각 시점을 가장 먼저 생각

2. 매각 가격을 고려한 매입가를 결정

3. 매각 시기와 매각 가격을 반영한 임대료를 결정

4. 임대료를 높게 받을 수 있는 최적의 업종을 선택
칼럼: 서울휘의 알짜상가 이야기_상가투자 수익률의 비밀
상가 대출 잘 받는 법
서울휘의 알짜상가 투자 사례 2

3부 상권을 분류하고 입지를 분석하면 가치가 보인다
14 상권, 입지, 콘텐츠경쟁력을 갖춘 알짜상가

Tip. 알짜상가 매입의 조건

1. 상권이 경쟁력을 지닌 곳, 즉 가치가 올라가는 상권에 투자해야 한다.

 (1) 상권의 현재 위치는 어디인가(상승 vs 하락)를 파악하기

 (2) 호재 - 배후 세대의 증가, 일자리의 신설

 (3) 악재 - 초대형 상업시설의 등장(스타필드, 판교 현대백화점)

 (4) 새로운 지하철역의 신설 빨대효과 수혜지역 vs 피해지역

2. 입지경쟁력, 즉 건물의 위치와 점포의 위치를 파악해야 한다.

 (1) 1등 건물으 존재 파악하기

 (2) 건물 내에서의 1등 점포 파악하기

 (3) 접근성과 인지성 확인하기

3. 콘텐츠 경쟁력

 (1) 우량 임차인(대기업 임차인)

 (2) 프랜차이즈 임차인

 (3) 전문 업종 임차인

 (4) 최근 유행하는 핫 아이템(무인업종)

15 상권경쟁력을 갖춘 뜨는 상권을 찾아라

- 현재의 상권만 볼 것이 아니라 향후 그 상권의 경쟁력을 위협하는 요소가 잠재해 있지는 않은지 면밀히 파악해 나가는 것이 중요

16 변화하는 상권경쟁력을 예측하라

- 권리금 변동 : 권리금이 낮아지기 시작하면 상권이 무너지기 시작하는 징후

- 배후 세대의 이동

- 초대형 백화점이나 복합쇼핑몰의 진출

17 입지경쟁력으로 노출을 확보하라

- 입지의 3요소 : 가시성, 접근성, 인지성
18 입지경쟁력을 갖춘 알짜상가

Tip. 유용한 상권 정보를 제공하는 사이트

1. 나이스 비즈 맵 NICEBIZMAP

2. 소상공인마당 상권정보시스템 sg.sbiz.or.kr
19 상가별로 알아보는 투자 키포인트

- 단지 내 상가 : 상권 경쟁력보다 입지 경쟁력을 살피는게 중요

- 근린 상가 : 알짜 상가의 주 타킷, 입지경쟁력이 가장 중요

- 상가주택 : 상권 변화의 영향력 내에 있는 곳인지 여부

- 스트리트형 상가, 주상복합형 상가, 신도시 상가 : 주의
20 상권의 생애 주기를 파악하라

- 도입기 : 상권 형성 시기, 공실 상가 많음

- 성장기 : 1층 상가 위주로 입점 완성, 권리금이 형성되는 시기

- 안정기 : 상권의 기틀이 잡히는 시기, 구매력 있는 고객 확보, 상권의 정점

- 하락기 : 중심 상권의 이동이나 상권의 소멸, 공실 상가 증가, 업종의 변동이 잦아짐
21 유명 상권 변화의 조짐을 포착하라

- 상권의 하락단계 : 권리금의 내림세 -> 임대 시 렌트 프리 기간 연장 -> 임대료 하락

- 신용카드 가맹점 수를 파악 : 지하철 역세권 상권의 강세, 근린상권의 진화, 대형 쇼핑몰의 강세
22 상권의 호재는 빠르게, 악재는 서서히 반영된다

- 호재 : 아파트 배후세대의 증가, 업무지구(일자리)의 증가

- 악재 : 대형 상권의 등장, 초대형 쇼핑몰의 등장, 약한 상권의 역 개통(빨대효과), 민폐 업종의 증가
칼럼: 서울휘의 알짜상가 이야기_선택은 기회와 연결된다
서울휘의 알짜상가 투자 사례 3

4부 트렌드를 읽어서 콘텐츠를 파악하라
23 트렌드를 포착하면 콘텐츠가 보인다

- 공유와 상생, 무인시대
24 콘텐츠경쟁력을 갖춘 알짜상가

- 죽어가는 상가도 살리는 콘텐츠의 힘
25 알짜상가의 가치를 높여줄 황금 업종

- 필수 업종, 우량 임차인
26 대기업 업종 vs 블루칩 업종

- 주요 대기업 업종 : 대교, 홈플러스 익스프레스, 패스트푸드

- 주요 블루칩 업종 : 약국, 병원, 편의점, 전문학원, 파출소, 산후 조리원
27 트렌드에 따라 뜨는 업종 vs 지는 업종

- 동물병원, 실버산업 vs 전자담배, 공차, 설빙, 피스터피자, 피자헛
28 변화가 일어나는 곳을 주목하라

- 주춤한 전통상권, 타격입은 명동, 뜨는 강북 골목

- 기회가 엿보이는 골목상권 : 문래동 창작촌 상권, 서울대입구역 상권, 용산의 열정도 상권
29 상권을 변화시키는 젠트리피케이션 현상과 도시 재생의 힘
칼럼: 서울휘의 알짜상가 이야기_임차인, 임대인 그 너머에 사람이 있다

에필로그