기록과정리

주택재건축사업

정비기반시설은 양호하나 노후, 불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업

주택재개발사업

정기기반시설이 열악하고 노후, 불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업

비례율

재건축, 재개발 사업성을 나타내는 지표, 100% 보다 높으면 사업성이 좋고, 100% 보다 낮으면 사업성이 좋지 않다고 본다. 단, 필요에 따라 조정이 가능하기 때문에 맹신해서는 안 된다.

구하는 방법은 일반분양 수입과 조합원분양 수입을 합한 '종후자산평가액'에서 '총사업비'를 빼고, 이것을 다시 조합원들이 종전에 보유하고 있던 자산들의 평가액 총합인 '종전자산평가액'으로 나눈다.

비례율 = (종후자산평가액 - 총사업비) / 종전자산평가액 x 100

비례율 = (총분양수입 - 총사업비용) / 종전자산평가액 x 100

종후자산평가액

사업이 완료된 후 이 사업장이 가지게 된 전체 자산의 총액이다. 조합원분양 수입에 신축 아파트와 상가 등의 일반분양 수입을 합한 금액

종후자산평가액 = 조합원분양 수입 + 일반분양 수입

총사업비

사업을 진행하는 데에 들어간 비용의 총액. 공사비(시공비)와 기타사업비(금융비용, 보상비, 기타비용 등)의 합으로 이뤄진다.

총사업비 = 공사비(시공비) + 기타사업비

종전자산평가액

조합원들이 종전에 보유하고 있던 자산들, 즉 현재 소유한 토지 및 건축물들의 감정평가액을 모두 합한 것

감정평가액

절차에 따라 감정평가사에 의해 평가된 종전자산의 평가금액

권리가액

조합원들이 주장할 수 있는 권리의 가치. 감정평가액에 비례율을 곱한 금액

권리가액 = 감정평가액 x 비례율

조합원분양가

조합원들에게 분양하는 아파트의 분양 가격. 사업비에 따라 달라지지만 통상 일반분양가보다 10~20% 정도 저렴하게 책정된다.

일반분양가

조합원에게 분양하고 남은 아파트를 일반에게 분양할 때의 아파트 분양 가격

분담금

조합원들이 조합원분양을 받기 위해 추가로 부담해야 할 금액. 조합원분양가에서 권리가액을 빼서 계산한다.

분담금 = 조합원분양가 - 권리가액

분담금 = 조합원분양가 - (감정평가액 x 비례율)

사업시행인가

조합이 추진하고 있는 정비사업에 관한 일체의 내용을 시장, 군수, 구청장이 최종적으로 확정하고 인가하는 행정절차. 사업시행인가가 이루어지면 본격적으로 사업이 시작된다고 볼 수 있다.

관리처분계획

사업이 어느 정도 진행되고 이제 분양 및 이주, 철거를 앞둔 시점에서, 구체적인 철거 및 건설 계획과 분양 계획 등을 최종적으로 수립하는 단계. 일반분양가를 제외한 대부분의 비용이 확정된 상태이므로 수익성을 자세하게 추산할 수 있다.

매도청구

재건축 구역에 부동산을 가지고 있는 구분소유자가 조합원이 되기를 원치 않는 경우 조합이 구분소유자에게 부동산을 매도해 줄 것을 청구할 수 있다. 이를 매도청구라고 한다. 이때 보상가격은 시가가 기준이다.

현금청산

재개발 구역 내에 부동산을 소유하고 있지만 조합원 자격을 충족하지 못하거나 조합원이 되기를 원하지 않을 경우 조합원 자격을 포기할 수 있다. 그럴 경우 조합은 "공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률"에 따라 감정평가액 기준으로 보상해 주는데, 이를 현금청산이라 한다.

국토교통부(장관 김현미)는 7월말 기준으로 전국의 미분양 주택이 전월(63,705호) 대비 1.8%(1,176호) 감소한 총 62,529호로 집계되었다고 밝혔다.
* ’19.4월 62,041호 → ’19.5월 62,741호 → ’19.6월 63,705호 → ’19.7월 62,529호

준공 후 미분양은 7월말 기준으로 전월(18,693호)대비 2.1%(401호) 증가한 총 19,094호로 집계되었다.
* ’19.4월 18,763호 → ’19.5월 18,558호 → ’19.6월 18,693호 → ’19.7월 19,094호

지역별로 전체 미분양 물량을 보면, 수도권 미분양은 10,789호로, 전월(11,608호) 대비 7.1%(819호) 감소하였고, 지방은 51,740호로, 전월(52,097호) 대비 0.7%(357호) 감소하였다.
* 신규 등 증가분 : ’19.6월 4,572호 → ’19.7월 3,205호(수도권 1,397호, 지방 1808호)
** 기존 미분양 해소분 : ’19.6월 3,608호 → ’19.7월 4,381호(수도권 2,216호, 지방 2,165호)

규모별로 전체 미분양 물량을 보면, 85㎡ 초과 중대형 미분양은 전월(5,568호)대비 5.9%(326호) 감소한 5,242호로 집계되었고, 85㎡ 이하는 전월(58,137호) 대비 1.5%(850호) 감소한 57,287호로 나타났다.

이 같은 전국 미분양 주택 현황은 국토교통부 국토교통통계누리(http://stat.molit.go.kr)에서 확인할 수 있다.

1. 인허가 실적
* 전체주택 대상

(종합) 7월 주택 인허가실적은 전국 27,574호로 전년동월(58,295호) 대비 52.7% 감소, 5년평균(59,454호) 대비 53.6% 감소

7월 누계 인허가실적은 수도권은 전년동기 대비 1.5% 소폭 증가, 특히, 서울은 전년동기 대비 20.8% 증가

(지역별) 수도권은 11,940호로 전년 대비 45.4%, 5년평균 대비 60.0% 감소, 지방은 15,634호로 전년 대비 57.1%, 5년평균 대비 47.1% 감소

(유형별) 아파트는 19,227호로 전년 대비 54.3%, 5년평균 대비 51.8% 감소, 아파트 외 주택은 8,347호로 전년 대비 48.6%, 5년평균 대비 57.4% 감소

2. 착공 실적
* 전체주택 대상

(종합) 7월 주택 착공실적은 전국 32,711호로 전년동월(35,830호) 대비 8.7% 감소, 5년평균(43,696호) 대비 25.1% 감소

(지역별) 수도권은 17,131호로 전년 대비 0.9%, 5년평균 대비 24.9% 감소, 지방은 15,580호로 전년 대비 16.0%, 5년평균 대비 25.4% 감소

(유형별) 아파트는 23,141호로 전년 대비 2.3%, 5년평균 대비 15.2% 감소, 아파트 외 주택은 9,570호로 전년 대비 21.2%, 5년평균 대비 41.6% 감소

3. 분양 실적
* 공동주택 대상(주택법상 입주자모집 승인)

(종합) 7월 공동주택 분양실적은 전국 22,810호로 전년동월(20,825호) 대비 9.5% 증가, 5년평균(26,555호) 대비 14.1% 감소

(지역별) 수도권은 9,457호로 전년 대비 2.0%, 5년평균 대비 39.4% 감소, 지방은 13,353호로 전년 대비 19.5%, 5년평균 대비 22.0% 증가

(유형별) 일반분양은 17,155호로 전년 대비 35.1% 증가, 5년평균 대비 15.3% 감소, 조합원분은 3,600호로 전년 대비 22.1% 감소, 5년평균 대비 53.0% 증가

4. 준공 실적
* 전체주택 대상

(종합) 7월 주택 준공실적은 전국 40,446호로 전년동월(49,107호) 대비 17.6% 감소, 5년평균(47,315호) 대비 14.5% 감소

7월 누계 준공실적은 수도권은 전년동기 대비 2.1% 소폭 감소, 서울은 전년동기 대비 15.9% 증가

(지역별) 수도권은 20,948호로 전년 대비 18.0%, 5년평균 대비 8.4% 감소, 지방은 19,498호로 전년 대비 17.3%, 5년평균 대비 20.2% 감소

(유형별) 아파트는 29,179호로 전년 대비 17.2%, 5년평균 대비 7.1% 감소, 아파트 외 주택은 11,267호로 전년 대비 18.8%, 5년평균 대비 29.1% 감소

국토교통부(장관 김현미)는 2019년 상반기 전국 건축 인허가 현황을 집계한 결과, 전년 동기 대비 인허가 면적은 14.9%, 착공 10.0%, 준공 0.2% 등 모두 감소되었다고 밝혔다.

상반기 멸실된 건축물의 동수와 연면적은 37,220동, 8,150천㎡로 전국 건축물 전체 동수는 7,216,966동, 연면적은 3,811,858천㎡였다.

국공유 건축물의 인허가면적은 3,975천㎡로 전년 동기 대비 11.3% 증가한 반면, 법인 33,075천㎡, 기타 10,939천㎡, 개인 21,297천㎡로 각각 7.6%, 19.6%, 25.2% 순으로 감소하였다.

1. 건축 인허가
2019년 상반기 건축 인허가 면적은 전년 동기 대비 14.9% 감소한 69,288천㎡, 동수는 15.6% 감소한 116,443동이었다.

(지역별) 수도권은 35,182천㎡(△583천㎡, ↓1.6%), 지방은 34,106천㎡(△11,525천㎡, ↓25.3%)였다.

(용도별) 전년 동기 대비 공업용(1.8%)은 증가한 반면, 문교사회용(5.3%), 기타*(12.3%), 주거용(16.9%), 상업용(22.4%) 순으로 감소하였다.
* 기타 : 농수산용(축사, 온실), 공공용(공공청사, 방송국) 등

아파트의 경우는 전년 동기 대비 면적이 8.7% 감소한 16,928천㎡, 동수는 4.2% 감소한 2,282동이었다.

준주택*은 전년 동기 대비 면적이 28.7% 감소한 3,054천㎡, 동수는 8.3% 감소한 1,189동이었다.
* 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용 가능한 시설 등으로 다중생활시설, 오피스텔, 기숙사

(규모별) 전년 동기 대비 허가된 500㎡미만 건축물은 98,546동으로 15.4% 감소하였으며, 1만㎡이상은 1,193동으로 12.5% 감소하였다.

상반기 최대 인허가 면적은 1,048천㎡으로 서울특별시 용산구 한남동 686(한남3재정비촉진구역 주택재개발정비사업)에 위치한 건축물이다.

(층수별) 전년 동기 대비 허가된 1~5층 건축물은 108,264동으로 16.2% 감소, 30층 이상은 281동으로 19.0% 감소하였다.

상반기 최고 층수는 49층으로 인천광역시 서구 경서동 경서3구역 도시개발지구 25블록 1로트에 위치한 건축물이다.

2. 착공
2019년 상반기 착공 면적은 전년 동기 대비 10.0% 감소한 57,508천㎡, 동수는 13.7% 감소한 96,905동이었다.

(지역별) 수도권은 28,330천㎡(△1,696천㎡, ↓5.6%), 지방은 29,178천㎡(△4,700천㎡, ↓13.9%)였다.

(용도별) 전년 동기 대비 공업용(6.2%)은 증가한 반면, 기타(3.3%), 상업용(14.2%), 주거용(15.2%), 문교사회용(17.1%) 순으로 감소하였다.

아파트의 경우는 전년 동기 대비 면적이 9.3% 감소한 12,452천㎡, 동수는 3.4% 감소한 1,824동이었다.

준주택은 전년 동기 대비 면적이 22.2% 감소한 2,954천㎡, 동수는 15.8% 감소한 939동이었다.

(규모별) 전년 동기 대비 착공된 500㎡미만 건축물은 81,705동으로 13.5% 감소하였으며, 1만㎡이상은 996동으로 2.4% 감소하였다.

(층수별) 전년 동기 대비 착공된 1~5층 건축물은 91,842동으로 13.4% 감소, 30층 이상은 147동으로 19.7% 감소하였다.

3. 준공
2019년 상반기 준공 면적은 전년 동기 대비 0.2% 감소한 74,728천㎡, 동수는 0.1% 증가한 93,238동이었다.

(지역별) 수도권은 37,834천㎡(3,080천㎡, ↑8.9%), 지방은 36,894천㎡(△3,254천㎡, ↓8.1%)였다.

(용도별) 전년 동기 대비 상업용(2.3%), 기타(14.0%)순으로 증가한 반면, 공업용(2.4%), 문교사회용(5.6%), 주거용(6.6%) 순으로 감소하였다.

아파트의 경우는 전년 동기 대비 면적이 3.2% 감소한 23,764천㎡, 동수는 9.3% 감소한 2,901동이었다.

준주택은 전년 동기 대비 면적이 1.3% 증가한 3,829천㎡, 동수는 14.4% 감소한 1,068동이었다.

(규모별) 전년 동기 대비 준공된 500㎡미만 건축물은 75,389동으로 0.8% 증가하였으며, 1만㎡이상은 1,583동으로 1.0% 증가하였다.

(층수별) 전년 동기 대비 준공된 1~5층 건축물은 86,018동으로 0.9% 증가, 30층 이상은 362동으로 46.0% 증가하였다.

통계용 건축물 분류
주거용 : 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택, 기타(다중주택, 공관, 기숙사 등)
상업용 : 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 판매시설, 업무시설, 기타
- 제1종근린생활시설 : 소매점, 휴게음식점, 이용원, 의원 등
- 제2종근린생활시설 : 공연장, 금융업소, 제조업소, 고시원 등
- 판매시설 : 도매시장, 소매시장, 상점 등
- 업무시설 : 일반업무시설(사무소, 오피스텔 등)
- 기타 : 위락시설, 숙박시설, 운수시설, 위험물저장 및 처리시설, 자동차관련시설 등
공업용 : 공장
문교사회용 : 의료시설, 문화시설(극장, 전시장 등)
기타 : 농수산용(축사, 온실), 공공용(공공청사, 방송국) 등

- 신안산선 복선전철 실시계획 22일 승인…24년말 개통 목표

- 경기 서남부-서울 도심 접근성 교통여건 획기적 개선 기대

국토교통부(장관 김현미)는 서울 도심과 수도권 서남부 지역의 광역교통 문제 해소를 위해 추진 중인 신안산선 복선전철의 실시계획을 8월 22일 승인하여 8월말 고시한다.

신안산선 복선전철은 지하 40m 이하 대심도(大深度)에 철도를 건설하여, 지하 매설물이나 지상부 토지 이용에 대한 영향 없이 최대 110km로 운행하는 광역철도이다.

광역·도시철도의 사각지대로 서울 도심 접근성에 어려움을 겪었던 경기 서남부 주민들의 교통 여건이 획기적으로 개선될 것으로 기대된다.

신안산선 개통 시, 한양대∼여의도 25분, 원시∼여의도 36분 등 이동시간이 기존대비 약 50~75% 이상 대폭 단축된다.
* 한양대～여의도(지하철 100분→25분, 급행), 원시～여의도(지하철 69분→36분)

또한, 신안산선의 원시∼시흥시청구간*에서는 소사원시선을, 시흥시청∼광명구간은 월곶판교선을 환승할 수 있다.
* 소사원시선의 원시～원곡～초지～선부～달미～시흥능곡～시흥시청역에서 신안산선 정차

조속한 사업추진을 위해 토지보상이 완료되는 구간부터 공사에 착수할 계획으로, 송산차량기지는 ‘19년 8월말부터 공사에 들어간다.

착공식은 ‘19년 9월 9일(월) 안산시청에서 개최할 계획이며 ’24년말 개통을 목표로 본격적인 공사를 진행하게 된다.

국토교통부 철도국장은 “신안산선 사업을 통해 여유로운 아침과 가족과 함께하는 저녁이 있는 삶을 경기 서남부 주민들이 누릴 수 있도록 하고 싶다”며, “공사 과정에서 안전사고가 발생하지 않도록 철저히 관리하고, 계획기간 내 차질 없는 완공을 위해 최선을 다할 것”이라고 밝혔다.

【주택 매매거래량】

‘19.7월 주택 매매거래량(67,349건)은 전년동월(63,687건) 대비 5.7% 증가, 5년평균(89,128건) 대비 24.4% 감소, 전월(54,893건)대비 22.7% 증가하였다.
*7월 거래량(만건):(’14)7.7→(’15)11.1→(’16)9.6→(’17)9.8→(’18)6.4→(’19)6.7
** 7월 거래량은 7월에 신고(계약일로부터 60일 이내)된 자료를 집계

’19.7월 누계 주택 매매거래량(381,457건)은 전년동기(501,082건) 대비 23.9% 감소, 5년평균(578,501건) 대비 34.1% 감소하였다.
*7월 누계(만건):(’14)55.1→(’15)72.1→(’16)56.3→(’17)55.6→(’18)50.1→(’19)38.1

(지역별) ’19.7월 수도권 거래량(34,471건)은 전년동월 대비 2.9% 증가, 지방(32,878건)은 8.9% 증가하였으며, ’19.7월 누계 기준, 수도권 거래량(176,855건)은 전년동기 대비 34.3% 감소, 지방(204,602건)은 11.8% 감소하였다.

(유형별) ’19.7월 아파트 거래량(44,391건)은 전년동월 대비 12.8% 증가, 아파트 외(22,958건)는 5.7% 감소하였으며, ’19.7월 누계 기준, 아파트 거래량(242,573건)은 전년동기 대비 25.8%, 아파트 외(138,884건)는 20.2% 각각 감소하였다.

【전월세 거래량】

’19.7월 확정일자 자료를 바탕으로 집계한 전월세 거래량(이하 ‘전월세 거래량’)은163,885건으로, 전년동월(149,458건) 대비 9.7% 증가, 5년평균(137,823건) 대비 18.9% 증가하였으며, ’19.7월 누계 전월세 거래량(1,156,830건)은 전년동기(1,083,444건) 대비 6.8% 증가, 5년평균(1,002,306건) 대비 15.4% 증가하였다.
* 7월 거래량(만건) :(’14)14.5→(’15)13.6→(’16)12.7→(’17)13.2→(’18)14.9→(’19)16.4
** 확정일자를 받은 일부 전월세 계약 건을 집계한 수치이므로 자료 활용에 유의
* 7월 누계거래량(만건) : ’14)97.1→(’15)98.4→(’16)96.7→(’17)100.6→(’18)108.3→(’19)115.7

’19.7월 전월세 거래량 중 월세비중은 40.1%로 전년동월(41.7%) 대비 1.6%p 감소, 전월(39.4%) 대비 0.7%p 증가하였다.
* 7월 월세비중(%) : (’14)39.4→(’15)43.2→(’16)43.1→(’17)42.1→(’18)41.7→(’19)40.1

(지역별) ’19.7월 수도권 거래량(109,165건)은 전년동월 대비 10.8% 증가, 지방(54,720건)은 7.5% 증가하였다.

(유형별) ’19.7월 아파트 거래량(79,614건)은 전년동월 대비 13.6% 증가, 아파트 외(84,271건)는 6.2% 증가하였다.

(임차유형별) ’19.7월 전세 거래량(98,183건)은 전년동월 대비 12.6%, 월세(65,702건)는 5.5% 각각 증가하였다.

(누계 월세비중) ’19.7월 누계 기준, 전월세 거래량 중 월세비중은 40.4%로 전년동기(40.8%) 대비 0.4%p 감소하였다.

주택 매매거래량 및 전월세 실거래가 등에 대한 세부자료는 한국감정원 부동산통계시스템(www.r-one.co.kr, 부동산정보 앱) 또는 국토교통부 실거래가 공개 홈페이지(rt.molit.go.kr)에서 확인할 수 있다.